Optimera förväntad avkastning i detaljhandeln

(Shobhit Mishra) (8 sep 2020)

Medförfattare: (Subarna Rana)

Optimering av detaljhandeln

Har du någonsin undrat hur tjänar köpcentra pengar? I köpcentrets investeringsmodell hämtar köpcentret sina intäkter från de enheter som hyrs ut till olika företag. Butiksägaren betalar en månadshyra till köpcentrets ägare. Hyresvärdet som debiteras butiken beror på olika faktorer, som område, demografi, butikstyper, försäljning, den rådande hyresräntan på marknaden.

Men den ursprungliga investeringen som köpcentrets ägare gjort är ganska stor jämfört med till hyresintäkterna som genereras varje år efter avdrag för kostnaderna, investeringarna samt avkastningen på investeringen (ROI) som är fördelad över en tidsperiod, i allmänhet mer än 2 år. För att mäta avkastningen i denna typ av scenarier förlitar sig företagen på en nyckelparameter som kallas IRR (Internal Rate of Return) för att utvärdera investeringarnas lönsamhet.

Kostnader i samband med köpcentra kan i stor utsträckning delas i 3 kategorier: byggkostnad, driftskostnad och marknadsföringskostnad. Bygg- och driftskostnader är en faktor i området medan marknadsföringskostnader kan vara ett fast värde. Detta ligger därför till grund för en möjlighet att hitta optimala investeringar genom att manipulera dessa kostnadsspakar.

En anmärkning om IRR

IRR används för att mäta resultatet för ett företag som har ett fortsatt kassaflöde fördelat över en tidsperiod. Företag som hotell, köpcentra och bostadsområden använder detta koncept för att bestämma lönsamheten för investeringen.

Intern avkastning (IRR) är ett mått på en investerings avkastning. Termen intern hänvisar till det faktum att beräkningen exkluderar externa faktorer, såsom riskfri ränta, inflation, kapitalkostnad eller olika finansiella risker. Det kallas också den diskonterade kassaflödesräntan.

Varför optimera?

Beräkningen av IRR baseras på varje års kassaflöde. Kassaflödet för alla företag baseras på intäkter (kassaflöde) och investeringar (kassaflöde). Kassaflöde är hyresintäkterna från butikerna. Kassaflödet är uppdelat i CAPEX och OPEX. CAPEX är kostnaden i samband med utvecklingen av köpcentret som inkluderar byggande av byggnad, parkering, interiörer. Avslutning är initialinvesteringar som är betydande belopp fördelade över en tidsperiod, vanligtvis mellan 2 och 5 år. OPEX är driftskostnaden eller den löpande kostnaden som krävs för att underhålla köpcentret, såsom förbrukningsvaror, personallön, säkerhet, städning , verktyg och underhåll. Dessa är de löpande kostnaderna.

På grund av hård konkurrens på marknaden måste företagen optimera sina vinster genom att minska OPEX och CAPEX, medan de ökar intäkterna. Eftersom denna optimering görs i början av investeringen, kommer denna teknik också att ge en uppfattning om den förväntade avkastningstakten som verksamheten kan uppnå. Optimering av nettokassaflödena maximerar därför lönsamheten i verksamheten.

Metod

För att maximera IRR maximeras termen CF (Cash Flow) i ekvationen. Eftersom den tidsperiod för vilken vi måste maximera IRR inte är fast kommer IRR-ekvationen att modifieras varje gång vi ändrar tidsperioden i ekvationen, vilket kommer att resultera i en ny optimeringsekvation. Därför optimerar vi nettokassaflödet istället för IRR. Nettokassaflödet beräknas som kassaflödet minus Kassaflödet, där kassaflödet är intäkterna som genereras efter avdrag för skatter och kostnader och kontantflöde är byggkostnaden.

Figur 1

1. Byggkostnad: Bryt byggkostnaden till mest detaljerade nivån, eftersom utvecklingen av olika typer av enheter som biograf, maträtt, butik, andra butiker, blir byggkostnaden en funktion av området.

2. Driftskostnader: Driftskostnader beror mest på köpcentrets storlek. Det handlar om säkerhet, underhåll, el och andra dagliga aktiviteter. Det är en faktor för köpcentrets totala storlek.

3. Marknadsföringskostnader: Marknadsföringskostnader är inte en areafaktor och tar därför bort denna kostnad från vår IRR-ekvation påverkar inte slutresultatet.

4. Intäkter: Intäkterna beräknas genom att summera hyran från varje butik med grundformeln hyra per enhet * total yta.

5. Faktorer som är en funktion av området kommer att vara variabla när området ändras .

6. Formulera kassaflödesekvationen i termer

CF = Intäkter – Byggkostnad – Driftskostnad – Marknadskostnad

Optimering av kassaflöde

KASSAFLÖDE

För att beräkna IRR , beräknas kassaflödet för varje år, dela upp ekvationen i den mest detaljerade formen för att få optimering tion variabler för linjärt program. Se ekvation i figur 2:

Figur 2

R, C, O är funktioner för tid och område och M är en engångsinvestering.

  • R – Intäkter
  • C – Byggkostnad
  • O – Driftskostnad
  • M – Marknadskostnad
  • T – Tid i år

INKOMSTER (R )

Intäkterna från köpcentret kommer från hyrda enheter. Det totala intjänade hyresvärdet kommer att vara summan av hyran från alla enheter, där hyran för en enhet beräknas som enhetens yta multiplicerat med hyresvärdet per ytenhet. Hyresvärdet per enhet skiljer sig från butiktyp till butiktyp. Det är en faktor i enhetens kategori, försäljning, enhetsplats, storlek, den rådande marknadsräntan för liknande butiker i andra köpcentra. Med hjälp av dessa faktorer beräknas hyresnivån per ytenhet för olika butiker, som i sin tur används för att beräkna den totala hyran.

Beräkningen av hyresvärdet per ytenhet är ett engångsjobb. Varje efterföljande års hyra höjs med en eskaleringsgrad som skiljer sig åt för olika enheter.

Därför är intäkterna en funktion av området.

BYGGKOSTNAD (C)

Byggkostnader är en engångsinvestering som kan fördelas över ett par år. Den kan delas in i två huvudsektioner: överbyggnad och underbyggnad. Överbyggnad är den byggda yttre ramen för byggnaden och underbyggnaden är den del som är konstruerad under marknivå.

SUPERSTRUKTUR

Överbyggnaden är den del av en byggnad som är konstruerad ovanför marken nivå, och det tjänar syftet med strukturens avsedda användning. Den inkluderar pelare, balkar, plattor uppåt inklusive alla ytbehandlingar, dörr- och fönsterscheman, golv, takläggning, överliggare och parapetter.

För vissa delar av överbyggnaden som är pelare, balkar, plattor är kostnaden statisk oavsett enhetstyp. För fönster, golv, takläggning, trappor kan kostnaden variera mellan olika typer av enheter. En biograf behöver separat trappa och ett ståldäck för att stödja sittområdet. En livsmedelsdomstol kommer att behöva ytterligare gasbeslag. Golvkostnaden kan variera mellan enheterna.

Därför är överbyggnadskostnaden en funktion av enhetstypens yta.

SUBSTRUKTUR

Understrukturen är den lägre del av en byggnad som är konstruerad under marknivån. Understrukturens funktion är överföringen av laster från överbyggnaden till underliggande mark. Så underlaget är i direkt kontakt med stödjord. Underkonstruktionen innefattar byggnadens fot och sockel.

Kostnaden för underkonstruktionen är oberoende av enhetstypens yta.

MARKNADSFÖRING OCH DRIFTSKOSTNADER

Marknadskostnad för köpcentret är en engångsinvestering som hålls åt sidan baserat på demografi, storlek och makroekonomiska faktorer. Det är inte en funktion av området.

Driftskostnaden beror på köpcentrets storlek och demografi. Det inkluderar underhåll, städning, elräkningar, personal- och säkerhetsutgifter, förbrukningsvarukostnader. Dessa kostnader är oberoende av enhetstypområdet. Därför är marknadsföringskostnaden inte en funktion av området.

Att ta dem ur maximeringsekvationen påverkar därför inte slutprodukten.

Uppdaterad definition av KASSAFLÖDE

Om du tar bort de statiska termerna från kassaflödesekvationen som inte är en funktion av området, kommer den resulterande ekvationen att se ut som Figur 3. Expandera termerna R och C i ekvationen som en funktion av området. Enhetstypområdet kommer att vara optimeringsvariablerna i optimeringsekvationen.

Figur 3

Ovanstående ekvation är en funktion av intäkter (R) och byggkostnader (C),

– R är en funktion av Area (x)

– C är en funktion av Area (x)

UTGÅNG

Diagrammet nedan representerar området för olika enhetstyper före och efter optimering. De enheter som genererar mer intäkter ökas i storlek. IRR genererad efter optimering har också ökat från 15,8 till 17,3. Maximi- och minimigränser för en enhets område fastställs i samordning med affärer. Genom att titta på diagrammen kan man observera att området för kläder och maträtt har ökat, och samtidigt för bio och elektronik har det minskats. Detta kommer att resultera i ökade hyresintäkter för köpcentret och därmed förbättra den totala lönsamheten.

Figur 4 : Initial områdesfördelning
Figur 5: Optimerad områdesfördelning

SLUTSATS

Med linjär optimering kunde vi modulera områden i varje butik för att generera maximala intäkter med minimala investeringar . Det observerades att den totala byggkostnaden minskade och intäkterna ökade jämfört med standardinsatsvaror. Det observerades också att inte nödvändigtvis minskade byggnadskostnaderna för alla enhetstyper, men butikerna som genererade större intäkter tilldelades mer yta. Detta resulterade i ökad byggkostnad, vilket var enligt förväntningarna.

LÄNKAR

Bild – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *