New York City Real Estate under Q4 2019: Marknaden har börjat närma sig Stasis efter ett antal år av nedgång

(6 jan 2020)

GETTY

När fjärde kvartalet 2019 går mot slutet, toppar och dalar som kännetecknade året i New York Citys fastighetsmarknad blir ännu mer synlig i efterhand. Egentligen var det bara en topp och en hel del dal! Under första kvartalet kämpade marknaden genom förlamning för att generera några transaktioner under de senaste veckorna. transaktionsvolymen accelererade enormt under andra kvartalet i väntan på de ökade herrgårds- och överföringsskatterna på transaktioner som avslutades efter den 1 juli. De sista veckorna i juni var toppen 2019, med stängningsagenter som hanterade 5 eller 6 stängningar varje dag när alla rusade för att få deras affär stängdes under ledningen innan hundratusentals dollar lades till deras transaktionskostnader. Det tredje kvartalet led därmed; Eftersom alla affärer som förväntade sig att skatteuppgången hade skyndat sig att stängas före juli sjönk transaktionsvolymen. Och nu, när vi ser tillbaka på fjärde kvartalet, har marknaden börjat närma sig stasis efter ett antal år av nedgång, med ett större antal $ 4 miljoner affärer än under någon december de senaste åren (< enligt Olshan-rapporten ).

För att vara tydlig är den stasis som gradvis uppnås på marknaden en av pris, inte volym. Efter att ha toppat 2015/2016 har vår marknad på Manhattan sett prisnedgångar mellan 15% och 25%, beroende på enhetsstorlek och stadsdel. Många priser, särskilt de större samarbetsenheter som upplevs som behöver uppgraderas, ligger nu på 2011-nivåer, så mycket som 25% under de högsta nivåerna för några år tidigare. Lägenhetspriserna har genomgått ett liknande öde, särskilt de i de lägre och högre ändarna över 5 miljoner dollar, även om nedgången är mindre kraftig närmare 15%. Denna skillnad illustrerar det allt tydligare klyftan mellan samarbetsvärden och andelsvärden.

Medan lägenheter verkligen drabbas av överbyggnad kontrasterar deras bekvämlighet, flera bekvämligheter och enkelhet att köpa dem allt mer attraktivt med kooperationer. Co-op Boards har på ett oförklarligt sätt följt inget av varningstecknen på sjunkande jämförande värden. Med sina betungande styrelsepaketkrav, täta avslag på styrelser och komplexa renoveringsregler driver dessa samarbetsnämndar alltmer potentiella köpare i armarna på de nya bostadsrätterna där det inte krävs renovering och ägare kan simma, träna, hålla möten och äta – allt utan att någonsin lämna byggnaden. Denna styvhet från styrelsens sida tar ett brant pris från andra aktieägare, eftersom samarbetsvärdena fortsätter att minska i förhållande till andelslägenas.

Procentiler representerar det värde under vilket en viss procentandel av listorna i sökningen faller för pris per kvadratfot. Källa: Perchwell

Eftersom priserna stabiliseras på lägre nivåer har köpare börjat återgå till marknaden. Detta händer långsamt, så även om det fjärde kvartalet inte var starkt när det gällde antingen kontrakt som undertecknades eller erbjudanden accepterades, känns vi tina på marknaden. Som har varit sant i över ett år nu har nyckeln till försäljning varit säljarens erkännande av den förändring som har skett. Köpare har för länge sedan upphört att erbjuda fastigheter som de upplever som för dyra. Även om många säljare fortfarande har svårt att acceptera, har andra lärt sig att en fastighet som prissätts till marknaden faktiskt kan säljas snabbt, med flera erbjudanden. Även om det fortfarande är osannolikt att någon fastighet kommer att handla över sitt begärda pris, har vi sett ett antal försäljningar under fjärde kvartalet där handeln har varit till, eller nära, efterfrågade priser som var klart rättvisa.

Medan många köpare över hela marknaden fortsätter att hålla tillbaka i tron ​​att marknaden måste falla ytterligare, finns bevis för det motsatta. Under Q4 har mitt företag [Warburg Realty] genomfört ett antal erbjudanden på fastigheter som var många månader på marknaden. Genom en process med omprissättning och återmarknadsföring har ett antal av dessa sålts till nummer som är lämpliga för dagens verklighet.

Större efterfrågan och mindre lager har minskat värdeförlusten i Brooklyn, även om stadsdelen fortfarande har sin andel av osålda lägenheter. Men som på Manhattan har överambitiös prissättning varit marknads fiende. Särskilt i Park Slope och Brooklyn Heights har radhus till mycket höga priser försvunnit även då mindre enheter och billigare hus har varit efterfrågade.

Radprissegment | Källa: Perchwell

Vad förväntar jag mig 2020? Jag räknar med att ett första kvartal är starkare än antingen det sista kvartalet i år eller första kvartalet 2019. Priserna kommer att vara lägre men transaktionerna ska flyta smidigare över hela marknaden. Nytt återförsäljningsinventering kommer till marknaden i januari och februari, men inte i enorm mängd. Om marknaden verkligen fortsätter att stabiliseras kommer sannolikt fler nya noteringar att släppas ut på marknaden under andra kvartalet, och de som är prissatta bra och iscensatt på ett attraktivt sätt bör säljas inom 30 till 60 dagar. Marknaden kommer att avta under det tredje kvartalet, som det gör vart fjärde år, när uppmärksamheten på presidentloppet tar fart. När det gäller fjärde kvartalet kommer presidentvalens resultat att påverka marknadsstabiliteten i New York som det kommer att göra över hela landet, men inte nödvändigtvis på samma sätt.

Vi lever i intressanta tider. Men även i intressanta tider måste vi bo någonstans. Möjligheter finns i New York för de som är kloka eller modiga nog att ta dem. Detta kvartal började marknaden vända. Kom ihåg att marknadens botten först märks när den har passerat.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *