Optimizarea ratei de rentabilitate așteptate în imobiliare cu amănuntul

(Shobhit Mishra) (8 sept. 2020)

Co-autor: (Subarna Rana)

Optimizarea bunurilor imobiliare cu amănuntul

V-ați întrebat vreodată cum fac banii mall-urile? În modelul de investiții al mall-ului, mall-ul își derivă veniturile din unitățile care sunt închiriate către diferite întreprinderi. Proprietarul magazinului plătește lunar o chirie proprietarului mall-ului. Valoarea de închiriere percepută magazinului depinde de diferiți factori, cum ar fi suprafața, datele demografice, tipurile de magazine, vânzările, rata de închiriere predominantă pe piață.

Dar investiția inițială făcută de proprietarul mall-ului este destul de mare în comparație la veniturile din închiriere generate în fiecare an după deducerea cheltuielilor, investițiile, precum și rentabilitatea investiției (ROI), care sunt distribuite pe o perioadă de timp, în general mai mult de 2 ani. Pentru a măsura randamentul în acest tip de scenarii, întreprinderile se bazează pe un parametru cheie denumit IRR (Rata internă a rentabilității) pentru a evalua rentabilitatea investițiilor.

Costurile asociate mall-urilor pot fi împărțite în general în 3 categorii: cost de construcție, cost operațional și cost de marketing. Costurile de construcție și operaționale sunt un factor al zonei, în timp ce costurile de marketing pot fi o valoare fixă. Prin urmare, acest lucru stă la baza unei oportunități de a găsi investiții optime prin manipularea acestor pârghii de costuri.

O notă privind IRR

IRR este utilizat pentru a evalua performanța unei afaceri care are un flux de numerar continuu răspândit pe o perioadă de timp. Companiile precum hoteluri, centre comerciale și complexe de locuințe utilizează acest concept pentru a determina profitabilitatea investiției.

Rata internă de rentabilitate (IRR) este o măsură a ratei de rentabilitate a investiției. Termenul intern se referă la faptul că calculul exclude factori externi, cum ar fi rata fără risc, inflația, costul capitalului sau diverse riscuri financiare. Se mai numește și rata de rentabilitate a numerarului redus.

De ce să optimizăm?

Calculul IRR se bazează pe fluxul de numerar al fiecărui an. Fluxul de numerar al oricărei afaceri se bazează pe venituri (intrări de numerar) și investiții (ieșiri de numerar). Intrarea de numerar este venitul din închiriere generat din magazine. Fluxul de numerar este împărțit în CAPEX și OPEX. CAPEX este costul asociat dezvoltării mall-ului care include construcția de clădiri, parcări, interioare. Finalizarea acestora sunt investiții inițiale care au o cantitate considerabilă repartizată pe o perioadă de timp, de obicei între 2 și 5 ani. OPEX este costul operațional sau costul continuu care este necesar pentru întreținerea mall-ului, cum ar fi consumabile, salariul personalului, securitate, menaj , utilități și întreținere. Acestea sunt costurile de funcționare.

Datorită concurenței acerbe pe piață, întreprinderile trebuie să își optimizeze profiturile prin reducerea OPEX și CAPEX, în timp ce creșterea veniturilor. Deoarece această optimizare se face la începutul investiției, această tehnică va oferi, de asemenea, o idee despre rata de rentabilitate așteptată pe care o poate obține afacerea. Prin urmare, optimizarea fluxurilor de numerar nete va maximiza profitabilitatea afacerii.

Metodologie

Pentru a maximiza IRR, termenul CF (Flux de numerar) din ecuație este maximizat. Deoarece perioada de timp pentru care trebuie să maximizăm IRR nu este fixă, ecuația IRR va fi modificată de fiecare dată când schimbăm perioada de timp din ecuație, ceea ce va duce la o nouă ecuație de optimizare. Prin urmare, optimizăm fluxul de numerar net în loc de TIR. Fluxul de numerar net este calculat ca flux de numerar minus flux de numerar, unde fluxul de numerar este venitul generat după deducerea impozitelor și cheltuielilor, iar ieșirea de numerar este costul de construcție.

Figura 1

1. Costul de construcție: Divizați costul de construcție la la nivelul cel mai granular, de la dezvoltarea diferitelor tipuri de unități, cum ar fi cinema, food court, magazin cu amănuntul, alte magazine, costul construcției devine o funcție a zonei.

2. Cheltuieli operaționale: Costul operațional este în mare parte dependent de dimensiunea mall-ului. Se ocupă de securitate, întreținere, electricitate și alte activități zilnice. Este un factor al dimensiunii totale a mall-ului.

3. Cheltuieli de marketing: Costul de marketing nu este un factor de zonă, eliminând astfel acest cost din ecuația noastră IRR nu va afecta rezultatul final.

4. Venit: Venitul se calculează prin însumarea chiriei din fiecare magazin cu formula de bază chirie pe unitate de suprafață * suprafață totală.

5. Factorii care sunt o funcție a zonei vor fi variabili atunci când zona este modificată .

6. Formulați ecuația fluxului de numerar în termeni de suprafață

CF = Venituri – Cost de construcție – Cost operațional – Cost de marketing

Optimizarea fluxului de numerar

FLUX DE CASĂ

Pentru a calcula IRR , fluxul de numerar pentru fiecare an este calculat, defalcați ecuația în forma cea mai granulară pentru a obține optimiza variabile pentru program liniar. Consultați ecuația din Figura 2:

Figura 2

R, C, O sunt funcții de timp și zonă, iar M este o investiție unică.

  • R – Venituri
  • C – Cost de construcție
  • O – Cost operațional
  • M – Cost de marketing
  • T – Timp în ani

VENITURI (R )

Veniturile obținute de mall vor proveni din unități închiriate. Valoarea totală a chiriei câștigate va fi suma chiriei din toate unitățile, unde chiria unei unități este calculată ca suprafața unității înmulțită cu valoarea chiriei pe unitate de suprafață. Valoarea închirierii pe unitate diferă de la tipul magazinului la tipul magazinului. Este un factor al categoriei unității, vânzării, locației unității, dimensiunii, rata de piață predominantă pentru magazinele similare din alte mall-uri. Utilizând acești factori, se calculează rata de închiriere pe unitate de suprafață pentru diferite magazine, care, la rândul său, este utilizată pentru a calcula chiria totală.

Calculul ratei de închiriere pe unitate de suprafață este o lucrare unică. Chiria fiecărui an ulterior este crescută cu o rată de escaladare diferită pentru diferite unități.

Prin urmare, veniturile sunt funcție de zonă.

COSTUL CONSTRUCȚIEI (C)

Costul de construcție este o investiție unică care poate fi repartizată pe câțiva ani. Poate fi împărțit în două secțiuni principale: suprastructură și substructură. Suprastructura este cadrul exterior construit al clădirii și substructura este partea construită sub nivelul solului.

SUPERSTRUCTURA

Suprastructura este porțiunea unei clădiri care este construită deasupra solului nivel, și servește scopului destinației structurii. Include coloane, grinzi, plăci în sus, inclusiv toate finisajele, ușile și ferestrele, podele, acoperișuri, buiandre și parapete.

Pentru anumite părți ale suprastructurii care sunt coloane, grinzi, dale, costul este static indiferent de zona tipului de unitate. Pentru ferestre, pardoseli, acoperișuri, scări, costul poate diferi între tipurile de unități. Un cinematograf va avea nevoie de scări separate și o punte de oțel pentru a susține zona de ședere. O curte de alimente va avea nevoie de accesorii suplimentare pentru conducte de gaz. Costul pardoselii poate varia între unități.

Prin urmare, costul suprastructurii este o funcție a ariei tipului de unitate.

SUBSTRUCTURA

Substructura este cea mai mică parte a unei clădiri, care este construită sub nivelul solului. Funcția substructurii este transferul de sarcini de la suprastructură la solul subiacent. Deci substructura este în contact direct cu solul de susținere. Substructura implică baza și soclul unei clădiri.

Costul substructurii este independent de zona tipului de unitate.

COSTURI DE MARKETING ȘI OPERAȚIONALE

Costul de marketing pentru mall-ul este o investiție unică care este ținută deoparte pe baza datelor demografice, a dimensiunii și a factorilor macroeconomici. Nu este o funcție a zonei.

Costul operațional depinde de dimensiunea mall-ului și de datele demografice. Include întreținere, curățenie, facturi la utilități, cheltuieli de personal și securitate, cheltuieli cu consumabile. Aceste costuri sunt independente de zona tipului de unitate. Prin urmare, costul de marketing nu este o funcție a zonei.

Prin urmare, scoaterea lor din ecuația de maximizare nu va afecta rezultatul final.

Definiția actualizată a FLUXULUI DE CASĂ

Eliminând termenii statici din ecuația fluxului de numerar care nu sunt o funcție a zonei, ecuația rezultată va arăta ca în Figura 3. Extindeți termenii R și C din ecuație în funcție de zonă. Zona tipului de unitate va fi variabilele de optimizare din ecuația de optimizare.

Figura 3

Ecuația de mai sus este o funcție a veniturilor (R) și a costului de construcție (C),

– R este o funcție a ariei (x)

– C este o funcție a Area (x)

OUTPUT

Graficul de mai jos reprezintă aria diferitelor tipuri de unități înainte și după optimizare. Unitățile care generează mai multe venituri sunt mărite în mărime. De asemenea, IRR generat după optimizare a crescut de la 15,8 la 17,3. Limitele maxime și minime pe zona unei unități sunt fixate în coordonare cu afacerea. Uitându-ne la diagrame, se poate observa că suprafața pentru îmbrăcăminte a unităților și curtea alimentară a fost mărită și, în același timp, pentru cinematografie și electronică, a fost redusă. Acest lucru va avea ca rezultat creșterea veniturilor din închiriere pentru mall, îmbunătățind astfel rentabilitatea totală.

Figura 4 : Distribuție inițială a zonei
Figura 5: Distribuție optimizată a zonei

CONCLUZIE

Folosind optimizarea liniară, am putut modula suprafețele fiecărui magazin pentru a genera venituri maxime cu investiții minime . S-a observat că costul general de construcție a fost redus și veniturile au fost crescute în comparație cu intrările de suprafață standard. S-a observat, de asemenea, că nu neapărat costurile de construcție au fost reduse pentru toate tipurile de unități, dar magazinelor care au generat venituri mai mari li s-a alocat o suprafață mai mare. Acest lucru a dus la creșterea costului lor de construcție, care era conform așteptărilor.

LINKS

Image – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *