Imobiliare din New York City în trimestrul IV 2019: Piața a început să se apropie de stază după un număr de ani de declin

(6 ianuarie 2020)

GETTY

Pe măsură ce al patrulea trimestru al anului 2019 se apropie de sfârșit, vârfurile și văile care au caracterizat anul în piața imobiliară din New York devine și mai vizibilă în retrospectivă. De fapt, a existat un singur vârf și o mulțime de vale! În primul trimestru, piața s-a luptat prin paralizie pentru a genera câteva tranzacții în ultimele săptămâni; volumul tranzacțiilor s-a accelerat enorm în timpul celui de-al doilea trimestru, în așteptarea creșterii impozitelor pe conac și transferuri datorate tranzacțiilor care se încheiau după 1 iulie. afacerea lor s-a încheiat sub fir înainte ca sutele de mii de dolari să fie adăugate la costurile de tranzacție. Al treilea trimestru a suferit în consecință; deoarece toate tranzacțiile care anticipau creșterea taxelor s-au grăbit să se încheie înainte de iulie, volumul tranzacțiilor a scăzut. Și acum, privind înapoi la al patrulea trimestru, piața a început să se apropie de stază după un număr de ani de declin, cu un număr mai mare de tranzacții de 4 milioane de dolari decât în ​​orice decembrie din ultimii ani ( conform raportului Olshan ).

Pentru a fi clar, staza care se realizează treptat pe piață este de preț, nu de volum. După vârf în 2015/2016, piața noastră din Manhattan a înregistrat scăderi de prețuri între 15% și 25%, în funcție de dimensiunea unității și de cartier. Multe prețuri, în special cele ale unităților cooperative mai mari percepute ca având nevoie de upgrade-uri, sunt acum la nivelurile din 2011, cu până la 25% sub maximele lor de câțiva ani mai devreme. Prețurile apartamentelor au suferit o soartă similară, în special cele de la prețurile medii și cele mai mari de peste 5 milioane USD, deși scăderea este mai puțin precipitată cu aproape 15%. Acest diferențial ilustrează diferența din ce în ce mai clară între valorile cooperativului și condominiu.

În timp ce condosurile suferă cu siguranță de supraconstruire, comoditatea lor, facilitățile multiple și ușurința de cumpărare le contrastează din ce în ce mai atractiv cu cooperativele. Consiliile cooperative, inexplicabil, nu au ținut cont de niciunul dintre semnele de avertizare ale valorilor comparative în scădere. Cu cerințele lor oneroase de pachete de consiliu, respingeri frecvente de consiliu și reguli complexe de renovare, aceste consilii cooperative conduc tot mai mult potențialii cumpărători în brațele noilor condominii în care renovarea nu este necesară, iar proprietarii pot înota, se pot antrena, pot organiza întâlniri și masa – totul fără a părăsi vreodată clădirea. Această rigiditate din partea consiliilor de administrație impune un preț ridicat de la colegii acționari, deoarece valorile cooperativelor continuă să scadă în raport cu valorile condominiilor.

Percentilele reprezintă valoarea sub care scade un procent dat de înregistrări în căutare pentru prețul pe picior pătrat. Sursă: Perchwell

Pe măsură ce prețurile se stabilizează la niveluri inferioare, cumpărătorii au început să intre din nou pe piață. Acest lucru se întâmplă încet, așa că, în timp ce al patrulea trimestru nu a fost puternic în ceea ce privește nici contractele semnate, nici ofertele acceptate, simțim un dezgheț pe piață. Așa cum este adevărat de peste un an, cheia vânzărilor a fost recunoașterea de către vânzători a modificării care a avut loc. Cumpărătorii au încetat de mult să mai facă oferte pentru proprietăți pe care le percep ca fiind supraevaluate. Deși multor vânzători le este greu să accepte acest lucru, alții au aflat că o proprietate la prețul pieței se poate vinde cu promptitudine, cu mai multe oferte. Deși rămâne puțin probabil ca orice proprietate să tranzacționeze peste prețul cerut, am văzut o serie de vânzări în al patrulea trimestru în care tranzacțiile au fost sau aproape de prețurile cerute, care erau clar corecte.

În timp ce mulți cumpărători de pe piață continuă să rețină în convingerea că piața trebuie să scadă, dovezile contrare sunt în creștere. În timpul celui de-al patrulea trimestru, firma mea [Warburg Realty] a efectuat o serie de oferte cu privire la proprietăți care au fost multe luni pe piață. Printr-un proces de re-stabilire a prețurilor și re-comercializare, o parte dintre acestea s-au vândut la un număr adecvat realităților actuale.

O cerere mai mare și un inventar mai redus au atenuat pierderea de valoare din Brooklyn, deși zona centrului încă are partea sa de apartamente nevândute. Dar, la fel ca în Manhattan, prețurile prea ambițioase au fost dușmanul pieței. În special în Park Slope și Brooklyn Heights, casele la prețuri extrem de ridicate au dispărut chiar și în condițiile în care unitățile mai mici și casele cu prețuri mai bune au rămas la cerere.

Segmente de prețuri pentru locuințe | Sursă: Perchwell

Ce anticipez pentru 2020? Aștept un prim trimestru mai puternic decât ultimul trimestru al acestui an sau primul trimestru al anului 2019. Prețurile vor fi mai mici, dar tranzacțiile ar trebui să circule mai ușor pe toată piața. Un nou inventar de revânzare va ajunge pe piață în ianuarie și februarie, dar nu într-o cantitate enormă. Dacă într-adevăr piața continuă să se stabilizeze, vor fi introduse pe piață mai multe listări noi în al doilea trimestru, iar cele cu un preț bun și organizate atractiv ar trebui să se vândă în termen de 30 până la 60 de zile. Piața va încetini în cursul celui de-al treilea trimestru, la fel ca la fiecare patru ani, când se ridică atenția asupra cursei prezidențiale. În ceea ce privește al patrulea trimestru, rezultatele alegerilor prezidențiale vor influența stabilitatea pieței din New York, așa cum va fi în toată țara, deși nu neapărat în același mod.

Trăim vremuri interesante. Dar chiar și în vremuri interesante trebuie să trăim undeva. Oportunități abundă în New York pentru cei suficient de înțelepți sau curajoși pentru a le profita. În acest trimestru, piața a început să se transforme. Amintiți-vă, partea de jos a pieței este perceptibilă doar odată ce a trecut.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *