Otimizando a taxa de retorno esperada em imóveis de varejo

(Shobhit Mishra) (8 de setembro de 2020)

Coautor: (Subarna Rana)

Otimização de imóveis de varejo

Você já se perguntou como os shoppings ganham dinheiro? No modelo de investimento de shopping, o shopping obtém sua receita das unidades que são alugadas para diferentes negócios. O dono da loja paga um aluguel mensal ao dono do shopping. O valor do aluguel cobrado da loja depende de vários fatores, como área, dados demográficos, tipos de loja, vendas, a taxa de aluguel vigente no mercado.

Mas o investimento inicial feito pelo proprietário do shopping é bastante grande em comparação à receita de aluguel gerada a cada ano após a dedução das despesas, os investimentos, bem como o retorno sobre o investimento (ROI) que é distribuído ao longo de um período de tempo, geralmente mais de 2 anos. Para medir os retornos nesse tipo de cenário, as empresas contam com um parâmetro-chave denominado TIR (Taxa Interna de Retorno) para avaliar a lucratividade dos investimentos.

Os custos associados aos shoppings podem ser amplamente divididos em 3 categorias: custo de construção, custo operacional e custo de marketing. Os custos de construção e operação são um fator da área, enquanto o custo de marketing pode ser um valor fixo. Portanto, isso representa uma oportunidade de encontrar o investimento ideal, manipulando essas alavancas de custos.

Uma nota sobre a TIR

A TIR é usada para avaliar o desempenho de uma empresa que tem um fluxo de caixa contínuo distribuído por um período de tempo. Empresas como hotéis, shoppings e complexos residenciais usam esse conceito para determinar a lucratividade do investimento.

Taxa interna de retorno (IRR) é uma medida da taxa de retorno de um investimento. O termo interno refere-se ao fato de que o cálculo exclui fatores externos, como a taxa livre de risco, a inflação, o custo de capital ou diversos riscos financeiros. É também chamada de taxa de retorno do fluxo de caixa descontado.

Por que otimizar?

O cálculo da TIR é baseado no fluxo de caixa de cada ano. O fluxo de caixa de qualquer empresa é baseado na receita (entrada de caixa) e no investimento (saída de caixa). A entrada de caixa é a receita de aluguel gerada nas lojas. A saída de caixa é dividida em CAPEX e OPEX. CAPEX é o custo associado ao desenvolvimento do shopping que inclui a construção de prédio, estacionamento, interiores. Para finalizar, trata-se de investimentos iniciais de montante considerável, repartidos por um período de tempo, normalmente entre 2 e 5 anos. OPEX é o custo operacional ou contínuo necessário para manter o shopping, como consumíveis, salário do pessoal, segurança, limpeza , utilitários e manutenção. Esses são os custos de funcionamento.

Devido à forte concorrência no mercado, as empresas precisam otimizar seus lucros reduzindo OPEX e CAPEX, enquanto aumentam a receita. Como essa otimização é feita no início do investimento, essa técnica também dará uma ideia sobre a taxa de retorno esperada que o negócio pode atingir. Portanto, a otimização dos fluxos de caixa líquidos maximizará a lucratividade do negócio.

Metodologia

Para maximizar a TIR, o termo CF (Fluxo de Caixa) na equação é maximizado. Como o período de tempo para o qual temos que maximizar a TIR não é fixo, a equação da TIR será modificada toda vez que mudarmos o período de tempo na equação, o que resultará em uma nova equação de otimização. Portanto, otimizamos o fluxo de caixa líquido em vez da TIR. O fluxo de caixa líquido é calculado como Entrada de caixa menos Saída de caixa, onde a entrada de caixa é a receita gerada após a dedução de impostos e despesas e a saída de caixa é o custo de construção.

Figura 1

1. Custo de construção: Divida o custo de construção para o nível mais granular, desde o desenvolvimento de diferentes tipos de unidades como cinema, praça de alimentação, loja de varejo, outras lojas, o custo de construção torna-se uma função da área.

2. Despesas operacionais: O custo operacional depende principalmente do tamanho do shopping. Trata de segurança, manutenção, eletricidade e outras atividades diárias. É um fator do tamanho total do shopping.

3. Despesas de marketing: O custo de marketing não é um fator de área, removendo este custo de nossa equação IRR não afetará o resultado final.

4. Receita: A receita é calculada somando o aluguel de cada loja com a fórmula básica de aluguel por unidade de área * área total.

5. Fatores que são uma função da área serão variáveis ​​quando a área for alterada .

6. Formule a equação do fluxo de caixa em termos de área

CF = Receita – Custo de construção – Custo operacional – Custo de marketing

Otimização do fluxo de caixa

FLUXO DE CAIXA

Para calcular a TIR , o fluxo de caixa para cada ano é calculado, divida a equação da forma mais granular para obter a otimização variáveis ​​de ção para programa linear. Consulte a equação na Figura 2:

Figura 2

R, C, O são funções de tempo e área e M é um investimento único.

  • R – Receita
  • C – Custo de construção
  • O – Custo operacional
  • M – Custo de marketing
  • T – Tempo em anos

RECEITA (R )

A receita auferida pelo shopping será proveniente das unidades locadas. O valor total do aluguel auferido será a soma do aluguel de todas as unidades, onde o aluguel de uma unidade é calculado como a área da unidade multiplicada pelo valor do aluguel por unidade de área. O valor do aluguel por unidade difere de tipo de loja para tipo de loja. É um fator da categoria da unidade, venda, localização da unidade, tamanho, a taxa de mercado prevalecente para lojas semelhantes em outros shoppings. Usando esses fatores, a taxa de aluguel por unidade de área para diferentes lojas é calculada, que por sua vez, é usada para calcular o aluguel total.

O cálculo da taxa de aluguel por unidade de área é um trabalho único. O aluguel de cada ano subsequente é aumentado por uma taxa de escalonamento que é diferente para unidades diferentes.

Portanto, a receita é uma função da área.

CUSTO DE CONSTRUÇÃO (C)

O custo de construção é um investimento único que pode ser dividido ao longo de alguns anos. Pode ser dividido em duas seções principais: superestrutura e subestrutura. A superestrutura é a estrutura externa construída do edifício e a subestrutura é a parte construída abaixo do nível do solo.

SUPERESTRUTURA

A superestrutura é a parte de um edifício construída acima do solo nível, e serve ao propósito de uso pretendido da estrutura. Inclui colunas, vigas, lajes para cima, incluindo todos os acabamentos, tabelas de portas e janelas, pisos, telhados, vergas e parapeitos.

Para certas partes da superestrutura que são colunas, vigas, lajes, o custo é estático independentemente da área do tipo de unidade. Para janelas, pisos, telhados, escadas, o custo pode variar entre os tipos de unidade. Um cinema precisará de uma escada separada e um deck de aço para apoiar a área de estar. Uma praça de alimentação precisará de acessórios adicionais para gasodutos. O custo do piso pode variar entre as unidades.

Portanto, o custo da superestrutura é uma função da área do tipo de unidade.

SUBSTRUTURA

A subestrutura é a mais baixa parte de um edifício, que é construído abaixo do nível do solo. A função da subestrutura é a transferência de cargas da superestrutura para o solo subjacente. Portanto, a subestrutura está em contato direto com o solo de suporte. A subestrutura envolve a base e pedestal de um edifício.

O custo da subestrutura é independente da área do tipo de unidade.

CUSTOS DE MARKETING E OPERACIONAIS

Custo de marketing para o shopping é um investimento único que é mantido de lado com base na demografia, tamanho e fatores macroeconômicos. Não é uma função da área.

O custo operacional depende do tamanho do shopping e da demografia. Inclui manutenção, limpeza, contas de serviços públicos, despesas com pessoal e segurança, despesas com consumíveis. Esses custos são independentes do tipo de área da unidade. Portanto, o custo de marketing não é função da área.

Portanto, retirá-los da equação de maximização não afetará o produto final.

Definição atualizada de FLUXO DE CAIXA

Removendo os termos estáticos da equação do fluxo de caixa que não são uma função da área, a equação resultante será semelhante à Figura 3. Expanda os termos R e C na equação como uma função da área. A área do tipo de unidade serão as variáveis ​​de otimização na equação de otimização.

Figura 3

A equação acima é uma função da Receita (R) e Custo de Construção (C),

– R é uma função da Área (x)

– C é uma função de Área (x)

SAÍDA

O gráfico abaixo representa a área de diferentes tipos de unidade antes e depois da otimização. As unidades que geram mais receita aumentam de tamanho. Além disso, a TIR gerada após a otimização aumentou de 15,8 para 17,3. Os limites máximos e mínimos na área de uma unidade são fixados em coordenação com as empresas. Observando os gráficos, observa-se que a área destinada às unidades vestuário e praça de alimentação foi ampliada e, ao mesmo tempo, para cinema e eletrônica, diminuída. Isso resultará em um aumento na receita de aluguel do shopping, melhorando assim a lucratividade total.

Figura 4 : Distribuição de área inicial
Figura 5: Distribuição de área otimizada

CONCLUSÃO

Usando a otimização linear, fomos capazes de modular áreas de cada loja para gerar receita máxima com investimentos mínimos . Observou-se que o custo geral da construção foi reduzido e a receita aumentou quando comparada aos insumos da área padrão. Observou-se também que não necessariamente o custo de construção diminuiu para todas as unidades do tipo, mas as lojas que geraram maior receita receberam mais área alocada. Isso resultou no aumento do custo de construção, que correspondeu às expectativas.

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