Imóveis da cidade de Nova York no quarto trimestre de 2019: o mercado começou a se aproximar da estagnação após vários anos de declínio

(6 de janeiro de 2020)

GETTY

Conforme o quarto trimestre de 2019 se aproxima do fim, os picos e vales que caracterizaram o ano em o mercado imobiliário de Nova York se tornou ainda mais visível em retrospectiva. Na verdade, havia apenas um pico e muitos vales! Durante o primeiro trimestre, o mercado lutou contra a paralisia para gerar algumas transações nas últimas semanas; o volume de transações acelerou enormemente durante o segundo trimestre em antecipação ao aumento dos Impostos de Mansão e Transferência devidos no fechamento de transações depois de 1º de julho. Essas últimas semanas de junho foram o pico de 2019, com agentes de fechamento gerenciando 5 ou 6 fechamentos por dia enquanto todos corriam para obter o negócio foi fechado antes que centenas de milhares de dólares fossem adicionados aos custos de transação. O terceiro quarto sofreu conseqüentemente; Como todos os negócios que antecipavam o aumento de impostos foram fechados rapidamente antes de julho, o volume de transações despencou. E agora, olhando para o quarto trimestre, o mercado começou a se aproximar da estagnação após vários anos de declínio, com um número maior de negócios de $ 4 milhões do que em qualquer dezembro dos últimos anos ( de acordo com o relatório Olshan ).

Para ficar claro, a estase que está sendo alcançada gradualmente no mercado é de preço, não de volume. Após atingir o pico em 2015/2016, nosso mercado em Manhattan viu quedas de preços entre 15% e 25%, dependendo do tamanho da unidade e da vizinhança. Muitos preços, especialmente os de unidades cooperativas maiores, percebidas como necessitando de atualizações, estão agora nos níveis de 2011, até 25% abaixo dos máximos de alguns anos antes. Os preços dos condomínios tiveram um destino semelhante, especialmente aqueles com preços médios e mais altos, acima de US $ 5 milhões, embora a queda seja menos abrupta, perto de 15%. Esse diferencial ilustra a lacuna cada vez mais clara entre os valores de cooperativas e condomínios.

Embora os condomínios certamente sofram com o excesso de construções, sua conveniência, múltiplas comodidades e facilidade de compra os contrastam de forma cada vez mais atraente com as cooperativas. Os Conselhos Co-op, inexplicavelmente, não deram atenção a nenhum dos sinais de alerta do declínio dos valores comparativos. Com seus onerosos requisitos de pacote do Conselho, rejeições frequentes do Conselho e regras de renovação complexas, esses conselhos cooperativos cada vez mais levam os compradores em potencial para os braços dos novos condomínios onde a reforma não é necessária e os proprietários podem nadar, trabalhar, realizar reuniões e jante – tudo sem nunca sair do edifício. Essa rigidez por parte dos Conselhos cobra um preço alto dos demais acionistas, pois os valores das cooperativas continuam diminuindo em relação aos dos condomínios.

Os percentis representam o valor abaixo do qual uma determinada porcentagem das listagens na pesquisa cai para o preço por pé quadrado. Fonte: Perchwell

À medida que os preços se estabilizam em níveis mais baixos, os compradores começaram a entrar novamente no mercado. Isso acontece lentamente, então, embora o quarto trimestre não tenha sido forte em termos de contratos assinados ou ofertas aceitas, sentimos um degelo no mercado. Como tem acontecido há mais de um ano, a chave para as vendas tem sido o reconhecimento dos vendedores da mudança que ocorreu. Os compradores há muito pararam de fazer ofertas em propriedades que consideram superfaturadas. Embora muitos vendedores ainda achem isso difícil de aceitar, outros aprenderam que uma propriedade com preço de mercado pode realmente ser vendida prontamente, com várias ofertas. Embora seja improvável que qualquer propriedade seja negociada acima do preço pedido, vimos uma série de vendas no quarto trimestre em que as negociações foram a, ou perto de, preços solicitados que eram claramente justos.

Embora muitos compradores em todo o mercado continuem a se conter na crença de que o mercado ainda deve cair, as evidências em contrário estão aumentando. Durante o quarto trimestre, minha empresa [Warburg Realty] fez vários negócios em propriedades que estavam há muitos meses no mercado. Por meio de um processo de remarcação de preços e remarketing, vários deles foram vendidos a números adequados à realidade de hoje.

A maior demanda e menos estoque mitigaram a perda de valor no Brooklyn, embora o centro da cidade ainda tem sua parcela de condomínios não vendidos. Mas, como em Manhattan, o preço excessivamente ambicioso tem sido o inimigo do mercado. Especialmente em Park Slope e Brooklyn Heights, residências geminadas a preços vertiginosamente altos definharam mesmo com a demanda por unidades menores e casas com preços melhores.

Segmentos de preços de residências urbanas | Fonte: Perchwell

O que prevejo para 2020? Eu prevejo um primeiro trimestre mais forte do que o último trimestre deste ano ou o primeiro trimestre de 2019. Os preços serão mais baixos, mas as transações devem fluir mais suavemente em todo o mercado. Novos estoques de revenda chegarão ao mercado em janeiro e fevereiro, mas não em grande quantidade. Se o mercado de fato continuar a se estabilizar, é provável que mais anúncios novos sejam colocados no mercado no segundo trimestre, e aqueles que têm um bom preço e apresentam uma apresentação atraente devem ser vendidos em 30 a 60 dias. O mercado vai desacelerar durante o terceiro trimestre, como acontece a cada quatro anos, quando a atenção para a corrida presidencial aumenta. Quanto ao quarto trimestre, os resultados das eleições presidenciais irão influenciar a estabilidade do mercado em Nova York, assim como em todo o país, embora não necessariamente da mesma maneira.

Vivemos em tempos interessantes. Mas mesmo em tempos interessantes, temos que viver em algum lugar. Oportunidades abundam em Nova York para aqueles que são sábios ou corajosos o suficiente para aproveitá-las. Neste trimestre, o mercado começou a girar. Lembre-se de que o fundo do mercado só é perceptível depois de passado.

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