Optymalizacja oczekiwanej stopy zwrotu w handlu detalicznym

(Shobhit Mishra) (8 września 2020 r.)

Współautor: (Subarna Rana)

Optymalizacja nieruchomości handlowych

Czy zastanawiałeś się kiedyś, jak centra handlowe zarabiają pieniądze? W modelu inwestycji w centrum handlowe centrum handlowe uzyskuje przychody z lokali wynajmowanych różnym firmom. Właściciel sklepu płaci miesięczny czynsz właścicielowi centrum handlowego. Wartość czynszu pobierana od sklepu zależy od różnych czynników, takich jak powierzchnia, dane demograficzne, rodzaje sklepów, sprzedaż, dominująca stawka czynszu na rynku.

Jednak początkowa inwestycja właściciela centrum handlowego jest dość duża w porównaniu do przychodu z wynajmu generowanego każdego roku po odjęciu wydatków, inwestycji, a także zwrotu z inwestycji (ROI), który jest rozłożony na pewien okres, na ogół dłuższy niż 2 lata. Aby zmierzyć zwroty w tego rodzaju scenariuszach, firmy polegają na kluczowym parametrze określanym jako IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) w celu oceny rentowności inwestycji.

Koszty związane z centrami handlowymi można ogólnie podzielić na 3 kategorie: koszty budowy, koszty operacyjne i koszty marketingu. Koszty budowy i eksploatacji są czynnikiem wpływającym na obszar, podczas gdy koszt marketingowy może mieć stałą wartość. Stąd też szansa na znalezienie optymalnej inwestycji poprzez manipulowanie tymi dźwigniami kosztów.

Uwaga na temat IRR

IRR służy do mierzenia wyników firmy, która ma ciągłe przepływy pieniężne rozłożone w czasie. Firmy takie jak hotele, centra handlowe i kompleksy mieszkaniowe stosują tę koncepcję do określania rentowności inwestycji.

Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) to miara stopy zwrotu z inwestycji. Termin wewnętrzny odnosi się do faktu, że kalkulacja nie obejmuje czynników zewnętrznych, takich jak stopa wolna od ryzyka, inflacja, koszt kapitału lub różne ryzyka finansowe. Nazywa się to również stopą zwrotu zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

Dlaczego warto optymalizować?

Obliczenie IRR jest oparte na rocznych przepływach pieniężnych. Przepływy pieniężne każdej firmy są oparte na przychodach (wpływie gotówki) i inwestycjach (wypływie środków pieniężnych). Dopływ gotówki to przychody z najmu generowane przez sklepy. Wypływ gotówki dzieli się na CAPEX i OPEX. CAPEX to koszt związany z rozwojem centrum handlowego, który obejmuje budowę budynku, parkingu, wnętrz. Na zakończenie są to inwestycje początkowe o znacznych kwotach rozłożonych w czasie, zwykle od 2 do 5 lat. OPEX to koszty operacyjne lub bieżące wymagane do utrzymania centrum handlowego, takie jak materiały eksploatacyjne, wynagrodzenie personelu, ochrona, sprzątanie , media i konserwacja. To są koszty bieżące.

Ze względu na silną konkurencję na rynku firmy muszą optymalizować swoje zyski, zmniejszając koszty operacyjne i nakłady inwestycyjne, jednocześnie zwiększając przychody. Ponieważ ta optymalizacja jest wykonywana na początku inwestycji, technika ta daje również wyobrażenie o oczekiwanej stopie zwrotu, jaką może osiągnąć firma. Dlatego optymalizacja przepływów pieniężnych netto zmaksymalizuje rentowność biznesu.

Metodologia

Aby zmaksymalizować IRR, termin CF (przepływ środków pieniężnych) w równaniu jest zmaksymalizowany. Ponieważ okres, dla którego musimy zmaksymalizować IRR, nie jest ustalony, równanie IRR będzie modyfikowane za każdym razem, gdy zmienimy okres w równaniu, co będzie skutkowało nowym równaniem optymalizacji. Dlatego optymalizujemy przepływy pieniężne netto zamiast IRR. Przepływy pieniężne netto są obliczane jako wpływy pieniężne minus wypływy pieniężne, gdzie wpływy pieniężne to przychody generowane po odliczeniu podatków i wydatków, a wypływy pieniężne to koszt budowy.

Rysunek 1

1. Koszt budowy: Zmniejsz koszt budowy do na najbardziej szczegółowym poziomie, ponieważ rozwój różnych typów jednostek, takich jak kino, punkty gastronomiczne, sklepy detaliczne, inne sklepy, koszt budowy staje się funkcją powierzchni.

2. Koszty operacyjne: Koszt operacyjny zależy głównie od wielkość centrum handlowego. Zajmuje się bezpieczeństwem, konserwacją, energią elektryczną i innymi codziennymi czynnościami. Jest to czynnik całkowitej wielkości centrum handlowego.

3. Wydatki marketingowe: Koszt marketingu nie jest czynnikiem powierzchni, stąd usunięcie ten koszt z naszego równania IRR nie wpłynie na wynik końcowy.

4. Przychody: Przychody są obliczane poprzez zsumowanie czynszu z każdego sklepu przy użyciu podstawowego wzoru: czynsz na jednostkę powierzchni * całkowita powierzchnia.

5. Czynniki, które są funkcją powierzchni, będą zmienne po zmianie obszaru .

6. Sformułuj równanie przepływu środków pieniężnych w kategoriach powierzchni

CF = przychody – koszty budowy – koszty operacyjne – koszty marketingowe

Optymalizacja przepływów pieniężnych

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

W celu obliczenia IRR , obliczane są przepływy pieniężne dla każdego roku, rozbij równanie w najbardziej szczegółowej formie, aby uzyskać optymizę zmienne dla programu liniowego. Zobacz równanie na rysunku 2:

Rysunek 2

R, C, O to funkcje czasu i obszaru, a M to jednorazowa inwestycja.

  • R – Przychód
  • C – Koszt budowy
  • O – Koszt operacyjny
  • M – Koszt marketingowy
  • T – Czas w latach

PRZYCHODY (R )

Przychody osiągane przez centrum handlowe będą pochodzić z wynajmowanych lokali. Całkowita uzyskana wartość najmu będzie sumą czynszu ze wszystkich lokali, przy czym czynsz za lokal liczony jest jako powierzchnia lokalu pomnożona przez wartość czynszu na jednostkę powierzchni. Wartość wynajmu na jednostkę różni się w zależności od typu sklepu. Jest to czynnik wpływający na kategorię lokalu, sprzedaż, lokalizację, wielkość, dominującą stawkę rynkową dla podobnych sklepów w innych centrach handlowych. Korzystając z tych współczynników, obliczana jest stawka czynszu na jednostkę powierzchni dla różnych sklepów, która z kolei jest używana do obliczenia całkowitego czynszu.

Obliczenie stawki czynszu na jednostkę powierzchni jest pracą jednorazową. W każdym kolejnym roku czynsz jest zwiększany o stopę eskalacji, która jest różna dla różnych jednostek.

Stąd przychody są funkcją powierzchni.

KOSZT BUDOWY (C)

Koszt budowy to jednorazowa inwestycja, którą można rozłożyć na kilka lat. Można go podzielić na dwie główne sekcje: nadbudowę i podkonstrukcję. Nadbudowa to złożona zewnętrzna rama budynku, a podkonstrukcja to część wznoszona poniżej poziomu gruntu.

NADBUDOWA

Nadbudowa to część budynku wznoszona nad ziemią poziom i służy do przeznaczenia konstrukcji. Obejmuje kolumny, belki, płytę w górę, w tym wszystkie wykończenia, zestawienia drzwi i okien, podłogi, pokrycia dachowe, nadproża i attyki.

W przypadku niektórych części nadbudówki, które są kolumnami, belkami, płytami, koszt jest statyczny niezależnie od obszaru typu jednostki. W przypadku okien, podłóg, pokryć dachowych, klatek schodowych koszt może się różnić w zależności od typu jednostki. Kino będzie wymagało oddzielnych schodów i stalowego pomostu do podparcia części wypoczynkowej. Food court będzie wymagał dodatkowej armatury gazociągu. Koszt podłogi może się różnić w zależności od jednostki.

W związku z tym koszt nadbudowy jest funkcją powierzchni typu jednostki.

PODKONSTRUKCJA

Podkonstrukcja jest niższa część budynku, która jest konstruowana poniżej poziomu terenu. Zadaniem podkonstrukcji jest przenoszenie obciążeń z konstrukcji nośnej na grunt pod nią. W ten sposób podkonstrukcja styka się bezpośrednio z podłożem. Podkonstrukcja obejmuje podstawę i cokół budynku.

Koszt podkonstrukcji jest niezależny od rodzaju jednostki.

KOSZTY MARKETINGOWE I OPERACYJNE

Koszt marketingu centrum handlowe jest jednorazową inwestycją, która jest odkładana na bok na podstawie danych demograficznych, wielkości i czynników makroekonomicznych. Nie jest to funkcja obszaru.

Koszty operacyjne zależą od wielkości centrum handlowego i danych demograficznych. Obejmuje konserwację, sprzątanie, rachunki za media, wydatki na personel i ochronę, wydatki na materiały eksploatacyjne. Koszty te są niezależne od obszaru typu jednostki. W związku z tym koszt marketingowy nie jest funkcją obszaru.

Dlatego wyjęcie ich z równania maksymalizacji nie wpłynie na wynik końcowy.

Zaktualizowana definicja PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Po usunięciu składników statycznych z równania przepływu środków pieniężnych, które nie są funkcją pola, otrzymane równanie będzie wyglądać jak na rysunku 3. Rozwiń wyrażenia R i C w równaniu jako funkcję pola. Obszar typu jednostki będzie zmiennymi optymalizacji w równaniu optymalizacji.

Rysunek 3

Powyższe równanie jest funkcją przychodu (R) i kosztu budowy (C),

– R jest funkcją powierzchni (x)

– C jest funkcją Obszar (x)

WYJŚCIE

Poniższy wykres przedstawia obszar różnych typów jednostek przed i po optymalizacji. Zwiększono wielkość jednostek generujących większe przychody. Ponadto IRR generowany po optymalizacji wzrósł z 15,8 do 17,3. Maksymalne i minimalne granice na obszarze jednostki są ustalane w porozumieniu z biznesem. Patrząc na wykresy można zauważyć, że zwiększono powierzchnię dla jednostek odzieżowych i food court, a jednocześnie zmniejszyła się dla kina i elektroniki. Spowoduje to wzrost przychodów z wynajmu centrum handlowego, a tym samym poprawi całkowitą rentowność.

Rysunek 4 : Dystrybucja obszaru początkowego
Rysunek 5: Zoptymalizowana dystrybucja powierzchni

WNIOSEK

Dzięki optymalizacji liniowej byliśmy w stanie modulować obszary każdego sklepu, aby generować maksymalne przychody przy minimalnych inwestycjach . Zaobserwowano, że całkowity koszt budowy został zmniejszony, a przychody wzrosły w porównaniu ze standardowymi nakładami powierzchniowymi. Zaobserwowano również, że niekoniecznie koszt budowy został obniżony dla wszystkich typów lokali, ale większą powierzchnię alokowano sklepom, które generowały większe przychody. Spowodowało to wzrost kosztów budowy, który był zgodny z oczekiwaniami.

LINKI

Obraz – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *