Nieruchomości w Nowym Jorku w czwartym kwartale 2019 roku: rynek zaczął zbliżać się do zastoju po wielu latach spadków

(6 stycznia 2020 r.)

GETTY

W miarę zbliżania się czwartego kwartału 2019 r. Szczyty i doliny, które charakteryzowały rok w rynek nieruchomości w Nowym Jorku staje się jeszcze bardziej widoczny z perspektywy czasu. Właściwie był tylko jeden szczyt i całkiem sporo doliny! W pierwszym kwartale rynek walczył z paraliżem, aby wygenerować kilka transakcji w ostatnich tygodniach; wolumen transakcji znacznie wzrósł w drugim kwartale w oczekiwaniu na podwyższenie podatków rezydencyjnych i transferowych należnych od transakcji zamykających się po 1 lipca. Ostatnie tygodnie czerwca były szczytem 2019 r., a agenci zamykający zarządzali 5 lub 6 zamknięciami każdego dnia, ponieważ wszyscy spieszyli się, aby uzyskać ich transakcja została zamknięta, zanim koszty transakcji wzrosły o setki tysięcy dolarów. Trzeci kwartał odpowiednio ucierpiał; Ponieważ wszystkie transakcje przewidujące wzrost podatków szybko zakończyły się przed lipcem, wolumen transakcji gwałtownie spadł. A teraz, patrząc wstecz na czwarty kwartał, rynek zaczął zbliżać się do zastoju po wielu latach spadków, z większą liczbą transakcji o wartości 4 milionów dolarów niż w jakimkolwiek grudniu ostatnich lat ( zgodnie z raportem Olshana ).

Żeby było jasne, zastój, który stopniowo osiąga się na rynku, dotyczy ceny, a nie wielkości. Po osiągnięciu szczytu w latach 2015/2016 nasz rynek na Manhattanie odnotował spadki cen od 15% do 25%, w zależności od wielkości jednostki i sąsiedztwa. Wiele cen, zwłaszcza tych większych jednostek kooperacyjnych, które postrzegane są jako wymagające ulepszeń, jest teraz na poziomie z 2011 roku, aż o 25% poniżej ich najwyższych poziomów sprzed kilku lat. Ceny mieszkań spotkały podobny los, zwłaszcza te ze średniej i wyższej półki powyżej 5 milionów dolarów, chociaż spadek jest mniej gwałtowny i zbliża się do 15%. Ta różnica ilustruje coraz wyraźniejszą lukę między wartościami spółdzielni i kondominium.

Chociaż mieszkania z pewnością cierpią z powodu nadmiernej zabudowy, ich wygoda, liczne udogodnienia i łatwość zakupu kontrastują je coraz bardziej atrakcyjnie ze spółdzielniami. Zarządy spółdzielni, w niewytłumaczalny sposób, nie zwróciły uwagi na żadne znaki ostrzegawcze dotyczące spadku wartości porównawczych. Dzięki swoim uciążliwym wymaganiom dotyczącym pakietów zarządu, częstym odrzuceniom Zarządu i skomplikowanym zasadom renowacji, te rady spółdzielcze coraz częściej wpychają potencjalnych nabywców w ramiona nowych lokali mieszkalnych, w których remont nie jest wymagany, a właściciele mogą pływać, ćwiczyć, organizować spotkania i obiad – wszystko bez wychodzenia z budynku. Ta sztywność ze strony zarządów wymusza wysoką cenę od innych akcjonariuszy, ponieważ wartości spółdzielni nadal maleją w porównaniu z wartościami wspólnot mieszkaniowych.

Percentyle reprezentują wartość, poniżej której dany procent pozycji w wyszukiwaniu mieści się w cenie za stopę kwadratową. Źródło: Perchwell

Gdy ceny stabilizują się na niższych poziomach, kupujący zaczęli ponownie wchodzić na rynek. Dzieje się to powoli, więc o ile czwarty kwartał nie był mocny ani pod względem podpisanych umów, ani przyjętych ofert, to na rynku odczuwamy odwilż. Jak już od ponad roku, kluczem do sprzedaży było uznanie przez sprzedawców zaistniałej zmiany. Kupujący już dawno przestali składać oferty dotyczące nieruchomości, które uważają za zawyżone. Chociaż wielu sprzedawcom nadal trudno to zaakceptować, inni nauczyli się, że nieruchomość wyceniona na rynku może faktycznie sprzedać się szybko, z kilkoma ofertami. Chociaż jest mało prawdopodobne, aby jakakolwiek nieruchomość osiągnęła wartość powyżej ceny wywoławczej, widzieliśmy szereg transakcji sprzedaży w czwartym kwartale, w których transakcje były na poziomie cen wywoławczych lub zbliżonych do tych, które były wyraźnie uczciwe.

Podczas gdy wielu nabywców na całym rynku nadal nie wierzy, że rynek musi dalej spadać, rośnie liczba dowodów na to, że jest inaczej. W czwartym kwartale moja firma [Warburg Realty] przeprowadziła szereg transakcji dotyczących nieruchomości, które były na rynku od wielu miesięcy. W wyniku procesu wyceny i ponownego marketingu wiele z nich zostało sprzedanych po cenach odpowiednich do dzisiejszych realiów.

Większy popyt i mniej zapasów złagodziły utratę wartości na Brooklynie, chociaż centrum miasta nadal ma swój udział niesprzedanych mieszkań. Ale podobnie jak na Manhattanie, zbyt ambitne ceny były wrogiem rynku. Szczególnie w Park Slope i Brooklyn Heights kamienice po niezwykle wysokich cenach marnieją, mimo że nadal istnieje popyt na mniejsze jednostki i domy o lepszych cenach.

Segmenty cen kamienic | Źródło: Perchwell

Czego oczekuję na rok 2020? Spodziewam się, że pierwszy kwartał będzie silniejszy niż ostatni kwartał tego roku lub pierwszy kwartał 2019 roku. Ceny będą niższe, ale transakcje powinny przebiegać płynniej na całym rynku. Nowe zapasy odsprzedaży pojawią się na rynku w styczniu i lutym, ale nie w ogromnej ilości. Jeśli rynek rzeczywiście będzie się nadal stabilizować, w drugim kwartale prawdopodobnie pojawi się więcej nowych ofert, a te, które mają dobrą cenę i są atrakcyjnie wystawiane, powinny zostać sprzedane w ciągu 30 do 60 dni. Rynek zwolni w trzecim kwartale, tak jak co cztery lata, kiedy uwaga na wyścig prezydencki nabierze tempa. Jeśli chodzi o czwarty kwartał, wyniki wyborów prezydenckich wpłyną na stabilność rynku w Nowym Jorku, podobnie jak w całym kraju, choć niekoniecznie w ten sam sposób.

Żyjemy w ciekawych czasach. Ale nawet w ciekawych czasach musimy gdzieś mieszkać. W Nowym Jorku jest mnóstwo okazji dla tych, którzy są na tyle mądrzy lub odważni, by je wykorzystać. W tym kwartale rynek zaczął się zmieniać. Pamiętaj, że dno rynku jest zawsze widoczne dopiero po jego przejściu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *