Optimierung der erwarteten Rendite in Einzelhandelsimmobilien

(Shobhit Mishra) (8. September 2020)

Co-Autor: (Subarna Rana)

Optimierung von Einzelhandelsimmobilien

Haben Sie sich jemals gefragt, wie Einkaufszentren Geld verdienen? Im Investmentmodell des Einkaufszentrums bezieht das Einkaufszentrum seine Einnahmen aus den Einheiten, die an verschiedene Unternehmen vermietet werden. Der Ladenbesitzer zahlt dem Mallbesitzer eine monatliche Miete. Der dem Geschäft in Rechnung gestellte Mietwert hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie Fläche, Demografie, Geschäftstypen, Umsatz und dem auf dem Markt vorherrschenden Mietpreis.

Die anfängliche Investition des Eigentümers des Einkaufszentrums ist jedoch im Vergleich ziemlich hoch auf die Mieteinnahmen, die jedes Jahr nach Abzug der Kosten, der Investitionen sowie des Return on Investment (ROI) erzielt werden, die sich über einen Zeitraum von in der Regel mehr als 2 Jahren erstrecken. Um die Rendite in solchen Szenarien zu messen, stützen sich Unternehmen auf einen Schlüsselparameter, der als IRR (Internal Rate of Return) bezeichnet wird, um die Rentabilität der Investitionen zu bewerten.

Die mit Einkaufszentren verbundenen Kosten können grob in drei Bereiche unterteilt werden Kategorien: Baukosten, Betriebskosten und Marketingkosten. Bau- und Betriebskosten sind ein Faktor des Gebiets, während Marketingkosten ein fester Wert sein können. Dies bietet daher die Möglichkeit, durch Manipulieren dieser Kostenhebel eine optimale Investition zu finden.

Ein Hinweis zu IRR

IRR wird verwendet, um die Leistung eines Unternehmens zu messen, dessen Cashflow über einen bestimmten Zeitraum verteilt ist. Unternehmen wie Hotels, Einkaufszentren und Wohnkomplexe verwenden dieses Konzept, um die Rentabilität der Investition zu bestimmen.

Interne Rendite (IRR) ist ein Maß für die Rendite einer Investition. Der Begriff intern bezieht sich auf die Tatsache, dass die Berechnung externe Faktoren wie den risikofreien Zinssatz, die Inflation, die Kapitalkosten oder verschiedene finanzielle Risiken ausschließt. Dies wird auch als diskontierte Cashflow-Rendite bezeichnet.

Warum optimieren?

Die Berechnung des IRR basiert auf dem jährlichen Cashflow. Der Cashflow eines Unternehmens basiert auf Einnahmen (Mittelzufluss) und Investitionen (Mittelabfluss). Der Mittelzufluss sind die Mieteinnahmen aus den Filialen. Der Mittelabfluss ist in CAPEX und OPEX unterteilt. CAPEX sind die Kosten, die mit der Entwicklung des Einkaufszentrums verbunden sind, das den Bau von Gebäuden, Parkplätzen und Innenräumen umfasst. Bei der Fertigstellung handelt es sich um Anfangsinvestitionen, deren Betrag sich über einen Zeitraum von normalerweise 2 bis 5 Jahren erstreckt. OPEX sind die Betriebskosten oder die laufenden Kosten, die für die Wartung des Einkaufszentrums erforderlich sind, z. B. Verbrauchsmaterialien, Gehalt des Personals, Sicherheit, Haushalt , Dienstprogramme und Wartung. Dies sind die laufenden Kosten.

Aufgrund des harten Wettbewerbs auf dem Markt müssen Unternehmen ihre Gewinne optimieren, indem sie OPEX und CAPEX reduzieren und gleichzeitig den Umsatz steigern. Da diese Optimierung zu Beginn der Investition erfolgt, gibt diese Technik auch eine Vorstellung von der erwarteten Rendite, die das Unternehmen erzielen kann. Daher maximiert die Optimierung des Netto-Cashflows die Rentabilität des Geschäfts.

Methodik

Um den IRR zu maximieren, wird der Begriff CF (Cash Flow) in der Gleichung maximiert. Da der Zeitraum, für den wir den IRR maximieren müssen, nicht festgelegt ist, wird die IRR-Gleichung jedes Mal geändert, wenn wir den Zeitraum in der Gleichung ändern, was zu einer neuen Optimierungsgleichung führt. Daher optimieren wir den Netto-Cashflow anstelle des IRR. Der Netto-Cashflow wird als Mittelzufluss minus berechnet, wobei der Mittelzufluss die Einnahmen nach Abzug von Steuern und Aufwendungen und der Mittelabfluss die Baukosten sind.

Abbildung 1

1. Baukosten: Teilen Sie die Baukosten auf Auf der detailliertesten Ebene werden die Baukosten seit der Entwicklung verschiedener Arten von Einheiten wie Kino, Food Court, Einzelhandelsgeschäft und anderen Geschäften von der Fläche abhängig.

2. Betriebskosten: Die Betriebskosten hängen hauptsächlich von den Betriebskosten ab Größe des Einkaufszentrums. Es befasst sich mit Sicherheit, Wartung, Strom und anderen täglichen Aktivitäten. Dies ist ein Faktor für die Gesamtgröße des Einkaufszentrums.

3. Marketingkosten: Marketingkosten sind kein Flächenfaktor und werden daher entfernt Diese Kosten aus unserer IRR-Gleichung wirken sich nicht auf das Endergebnis aus.

4. Umsatz: Der Umsatz wird berechnet, indem die Miete jedes Geschäfts mit der Grundformel Miete pro Flächeneinheit * Gesamtfläche summiert wird.

5. Faktoren, die eine Funktion der Fläche sind, sind variabel, wenn die Fläche geändert wird .

6. Formulieren Sie die Cashflow-Gleichung in Bezug auf die Fläche

CF = Umsatz – Baukosten – Betriebskosten – Marketingkosten

Cashflow-Optimierung

CASH FLOW

Zur Berechnung des IRR Wenn der Cashflow für jedes Jahr berechnet wird, brechen Sie die Gleichung in der detailliertesten Form auf, um eine Optimierung zu erhalten Variablen für lineares Programm. Siehe Gleichung in Abbildung 2:

Abbildung 2

R, C, O sind Funktionen von Zeit und Fläche und M ist eine einmalige Investition.

  • R – Umsatz
  • C – Baukosten
  • O – Betriebskosten
  • M – Marketingkosten
  • T – Zeit in Jahren

EINNAHMEN (R. )

Die Einnahmen aus dem Einkaufszentrum stammen aus gemieteten Einheiten. Der verdiente Gesamtmietwert ist die Summe der Mieten aller Einheiten, wobei die Miete einer Einheit als Fläche der Einheit multipliziert mit dem Mietwert pro Flächeneinheit berechnet wird. Der Mietwert pro Einheit ist von Geschäftstyp zu Geschäftstyp unterschiedlich. Dies ist ein Faktor für die Kategorie, den Verkauf, den Standort, die Größe und den Marktpreis für ähnliche Geschäfte in anderen Einkaufszentren. Unter Verwendung dieser Faktoren wird der Mietpreis pro Flächeneinheit für verschiedene Geschäfte berechnet, der wiederum zur Berechnung der Gesamtmiete verwendet wird.

Die Berechnung des Mietpreises pro Flächeneinheit ist eine einmalige Aufgabe. Die Miete jedes Folgejahres wird um eine Eskalationsrate erhöht, die für verschiedene Einheiten unterschiedlich ist.

Daher ist der Umsatz eine Funktion der Fläche.

KONSTRUKTIONSKOSTEN (C)

Die Baukosten sind eine einmalige Investition, die sich über mehrere Jahre erstrecken kann. Es kann in zwei Hauptabschnitte unterteilt werden: Aufbau und Unterbau. Der Aufbau ist der aufgebaute Außenrahmen des Gebäudes, und der Unterbau ist der Teil, der unter der Erde errichtet wurde.

ÜBERSTRUKTUR

Der Aufbau ist der Teil eines Gebäudes, der über dem Boden errichtet wird Ebene, und es dient dem Zweck der beabsichtigten Verwendung der Struktur. Es umfasst Säulen, Balken, Platten nach oben, einschließlich aller Oberflächen, Tür- und Fensterpläne, Fußböden, Dächer, Stürze und Brüstungen.

Für bestimmte Teile des Aufbaus, bei denen es sich um Säulen, Balken, Platten handelt, sind die Kosten statisch unabhängig vom Gerätetypbereich. Bei Fenstern, Fußböden, Dächern und Treppen können die Kosten je nach Gerätetyp unterschiedlich sein. Ein Kino benötigt eine separate Treppe und ein Stahldeck, um den Sitzbereich zu unterstützen. Ein Food Court benötigt zusätzliche Armaturen für Gasleitungen. Die Bodenbelagskosten können zwischen den Einheiten variieren.

Daher sind die Aufbaukosten eine Funktion des Bereichs des Einheitentyps.

SUBSTRUCTURE

Die Unterkonstruktion ist die niedrigere Teil eines Gebäudes, das unter der Erde errichtet wird. Die Funktion des Unterbaus ist die Übertragung von Lasten vom Aufbau auf den darunter liegenden Boden. Die Unterkonstruktion steht also in direktem Kontakt mit dem tragenden Boden. Die Unterkonstruktion umfasst das Fundament und den Sockel eines Gebäudes.

Die Kosten für die Unterkonstruktion sind unabhängig von der Fläche des Einheitentyps.

MARKETING- UND BETRIEBSKOSTEN

Marketingkosten für Das Einkaufszentrum ist eine einmalige Investition, die aufgrund der Demografie, Größe und makroökonomischen Faktoren beiseite gelegt wird. Dies ist keine Funktion des Gebiets.

Die Betriebskosten hängen von der Größe des Einkaufszentrums und der Bevölkerungszahl ab. Es umfasst Wartungs-, Reinigungs-, Stromrechnungs-, Personal- und Sicherheitskosten sowie Verbrauchsmaterialkosten. Diese Kosten sind unabhängig vom Einheitentypbereich. Daher sind die Marketingkosten keine Funktion des Bereichs.

Wenn Sie sie aus der Maximierungsgleichung herausnehmen, wirkt sich dies nicht auf die Endausgabe aus.

Aktualisierte Definition von CASH FLOW

Wenn Sie die statischen Terme aus der Cashflow-Gleichung entfernen, die keine Funktion der Fläche sind, sieht die resultierende Gleichung wie in Abbildung 3 aus. Erweitern Sie die Terme R und C in der Gleichung als Funktion der Fläche. Der Einheitentypbereich sind die Optimierungsvariablen in der Optimierungsgleichung.

Abbildung 3

Die obige Gleichung ist eine Funktion der Einnahmen (R) und der Baukosten (C),

– R ist eine Funktion der Fläche (x)

– C ist eine Funktion von Fläche (x)

AUSGABE

Die folgende Tabelle zeigt die Fläche verschiedener Einheitentypen vor und nach der Optimierung. Die Einheiten, die mehr Umsatz generieren, werden größer. Außerdem wurde der nach der Optimierung erzeugte IRR von 15,8 auf 17,3 erhöht. Die maximalen und minimalen Grenzen für den Bereich einer Einheit werden in Abstimmung mit dem Geschäft festgelegt. Ein Blick auf die Diagramme zeigt, dass die Fläche für Bekleidung und Food Court vergrößert und gleichzeitig für Kino und Elektronik verkleinert wurde. Dies führt zu höheren Mieteinnahmen für das Einkaufszentrum und damit zu einer Verbesserung der Gesamtrentabilität.

Abbildung 4 : Anfängliche Bereichsverteilung
Abbildung 5: Optimierte Flächenverteilung

SCHLUSSFOLGERUNG

Mithilfe der linearen Optimierung konnten wir die Flächen jedes Geschäfts modulieren, um mit minimalen Investitionen maximale Einnahmen zu erzielen . Es wurde beobachtet, dass die Gesamtbaukosten gesenkt und die Einnahmen im Vergleich zu Standardflächeninputs erhöht wurden. Es wurde auch beobachtet, dass nicht notwendigerweise die Baukosten für alle Einheitentypen gesenkt wurden, sondern den Filialen, die höhere Einnahmen erzielten, mehr Fläche zugewiesen wurde. Dies führte zu erhöhten Baukosten, die den Erwartungen entsprachen.

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