Vastgoed in New York City in het vierde kwartaal van 2019: de markt begint stilstand te naderen na een aantal jaren van achteruitgang

(6 januari 2020)

GETTY

Nu het vierde kwartaal van 2019 dichterbij komt, zijn de pieken en dalen die het jaar kenmerkten de vastgoedmarkt in New York City wordt achteraf nog beter zichtbaar. Eigenlijk was er maar één piek, en heel veel vallei! Tijdens het eerste kwartaal worstelde de markt door verlamming om een ​​paar transacties te genereren tijdens de laatste weken; transactievolume versnelde enorm tijdens het tweede kwartaal, vooruitlopend op de verhoogde woning- en overdrachtsbelastingen die verschuldigd zijn op transacties die na 1 juli werden gesloten. hun deal sloot onder de draad voordat honderdduizenden dollars aan hun transactiekosten werden toegevoegd. Het derde kwartaal leed dienovereenkomstig; aangezien alle deals die anticipeerden op de belastingstijging, haastig waren gesloten vóór juli, kelderde het transactievolume. En nu, terugkijkend op het vierde kwartaal, begint de markt stilstand te naderen na een aantal jaren van terugval, met een groter aantal deals van $ 4 miljoen dan in december in de afgelopen jaren ( volgens het Olshan-rapport ).

Voor de duidelijkheid, de stilstand die geleidelijk in de markt wordt bereikt, is er een van prijs, niet van volume. Na een piek in 2015/2016, heeft onze markt in Manhattan prijsdalingen gezien van tussen de 15% en 25%, afhankelijk van de grootte van de unit en de buurt. Veel prijzen, vooral die van grotere coöp-eenheden waarvan wordt aangenomen dat ze upgrades nodig hebben, bevinden zich nu op het niveau van 2011, maar liefst 25% lager dan het hoogste niveau van een paar jaar eerder. De prijzen van flatgebouwen hebben een soortgelijk lot ondergaan, vooral die in het midden- en duurdere segment boven de $ 5 miljoen, hoewel de daling minder snel is, dichter bij de 15%. Dit verschil illustreert de steeds duidelijker wordende kloof tussen coöp- en condominium-waarden.

Hoewel flatgebouwen zeker te lijden hebben van overbouw, contrasteren hun gemak, meerdere voorzieningen en aankoopgemak ze steeds aantrekkelijker met coöperaties. Co-op Boards hebben op onverklaarbare wijze geen acht geslagen op de waarschuwingssignalen van dalende vergelijkende waarden. Met hun zware Board-pakketvereisten, frequente afwijzingen van de Board en complexe renovatieregels, drijven deze coöperatieve Boards potentiële kopers steeds meer in de armen van de nieuwe flatgebouwen waar renovatie niet nodig is, en eigenaren kunnen zwemmen, trainen, vergaderingen houden en dineren – allemaal zonder ooit het gebouw te verlaten. Deze starheid van de kant van de raden van bestuur eist een hoge prijs van medeaandeelhouders, aangezien de waarden van coöperaties blijven dalen ten opzichte van die van flatgebouwen.

Percentielen vertegenwoordigen de waarde waaronder een bepaald percentage vermeldingen in de zoekopdracht daalt voor prijs per vierkante voet. Bron: Perchwell

Naarmate de prijzen stabiliseren op lagere niveaus, beginnen kopers de markt opnieuw te betreden. Dit gebeurt langzaam, dus hoewel het vierde kwartaal niet sterk was in termen van ondertekende contracten of geaccepteerde aanbiedingen, voelen we een dooi op de markt. Zoals nu al meer dan een jaar het geval is, is de sleutel tot de verkoop de erkenning van de verkoper van de verandering die heeft plaatsgevonden. Kopers doen allang geen aanbiedingen meer voor eigendommen die zij als te duur beschouwen. Hoewel veel verkopers dit nog steeds moeilijk te accepteren vinden, hebben anderen geleerd dat een onroerend goed dat op de markt is geprijsd, daadwerkelijk snel kan worden verkocht, met verschillende aanbiedingen. Hoewel het onwaarschijnlijk blijft dat een onroerend goed boven de vraagprijs zal worden verhandeld, hebben we een aantal verkopen gezien in het vierde kwartaal waar de transacties plaatsvonden tegen, of dichtbij, vraagprijzen die duidelijk redelijk waren.

Hoewel veel kopers op de markt blijven terughoudend in de overtuiging dat de markt verder moet dalen, neemt het bewijs van het tegendeel toe. Tijdens het vierde kwartaal heeft mijn bedrijf [Warburg Realty] een aantal deals gesloten over eigendommen die vele maanden op de markt waren. Door een proces van herprijzen en hermarketing zijn een aantal hiervan verkocht in aantallen die passen bij de realiteit van vandaag.

Een grotere vraag en minder voorraad hebben het waardeverlies in Brooklyn verzacht, hoewel het centrum nog steeds heeft zijn aandeel in onverkochte condos. Maar net als in Manhattan zijn te ambitieuze prijzen de vijand van de markt geweest. Vooral in Park Slope en Brooklyn Heights zijn herenhuizen tegen steil hoge prijzen wegkwijnend, terwijl er nog steeds vraag is naar kleinere eenheden en beter geprijsde huizen.

Herenhuis prijssegmenten | Bron: Perchwell

Wat verwacht ik voor 2020? Ik verwacht een eerste kwartaal sterker dan ofwel het laatste kwartaal van dit jaar of het eerste kwartaal van 2019. De prijzen zullen lager zijn, maar transacties zouden soepeler door de markt moeten stromen. Nieuwe wederverkoopvoorraad komt in januari en februari op de markt, maar niet in enorme hoeveelheden. Als de markt zich inderdaad blijft stabiliseren, zullen er in het tweede kwartaal waarschijnlijk meer nieuwe noteringen op de markt worden gebracht, en die met een goede prijs en aantrekkelijk geënsceneerd moeten binnen 30 tot 60 dagen worden verkocht. De markt zal in het derde kwartaal vertragen, zoals elke vier jaar, wanneer de aandacht voor de presidentiële race toeneemt. Wat het vierde kwartaal betreft, zullen de resultaten van de presidentsverkiezingen de marktstabiliteit in New York beïnvloeden zoals in het hele land, maar niet noodzakelijkerwijs op dezelfde manier.

We leven in interessante tijden. Maar zelfs in interessante tijden moeten we ergens wonen. Er zijn in New York volop kansen voor degenen die wijs of dapper genoeg zijn om ze te grijpen. Dit kwartaal begon de markt te draaien. Onthoud dat de onderkant van de markt alleen waarneembaar is als deze voorbij is.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *