Het verwachte rendement in winkelvastgoed optimaliseren

(Shobhit Mishra) (8 september 2020)

Co-auteur: (Subarna Rana)

Optimalisatie van winkelvastgoed

Heb je je ooit afgevraagd hoe winkelcentra geld verdienen? In het winkelcentruminvesteringsmodel haalt het winkelcentrum zijn inkomsten uit de units die aan verschillende bedrijven worden verhuurd. De winkeleigenaar betaalt een maandelijkse huur aan de eigenaar van het winkelcentrum. De huurwaarde die aan de winkel in rekening wordt gebracht, is afhankelijk van verschillende factoren, zoals oppervlakte, demografie, winkeltypes, verkoop, de heersende huurprijs op de markt.

Maar de initiële investering die de eigenaar van het winkelcentrum doet, is vrij groot in vergelijking aan de huuropbrengsten die elk jaar worden gegenereerd na aftrek van de kosten, de investeringen en het rendement op de investering (ROI) dat wordt gespreid over een periode, doorgaans meer dan 2 jaar. Om het rendement in dit soort scenarios te meten, vertrouwen bedrijven op een belangrijke parameter genaamd IRR (Internal Rate of Return) om de winstgevendheid van investeringen te evalueren.

De kosten die verband houden met winkelcentra kunnen grofweg worden onderverdeeld in 3 categorieën: bouwkosten, operationele kosten en marketingkosten. Bouw- en operationele kosten zijn een factor van het gebied, terwijl marketingkosten een vaste waarde kunnen zijn. Daarom ligt dit ten grondslag aan een kans om een ​​optimale investering te vinden door deze kostenhefbomen te manipuleren.

Een opmerking over IRR

IRR wordt gebruikt om de prestaties te meten van een bedrijf met een continue cashflow die over een bepaalde periode is gespreid. Bedrijven zoals hotels, winkelcentra en wooncomplexen gebruiken dit concept om de winstgevendheid van de investering te bepalen.

Intern rendement (IRR) is een maatstaf voor het rendement van een investering. De term intern verwijst naar het feit dat de berekening externe factoren uitsluit, zoals de risicovrije rente, inflatie, de kapitaalkosten of verschillende financiële risicos. Dit wordt ook wel het cashflowrendement met korting genoemd.

Waarom optimaliseren?

De berekening van IRR is gebaseerd op de cashflow van elk jaar. De cashflow van elk bedrijf is gebaseerd op inkomsten (kasinstroom) en investeringen (kasuitstroom). De kasstroom is de huuropbrengst die uit de winkels wordt gegenereerd. De uitgaande kasstroom is onderverdeeld in CAPEX en OPEX. CAPEX zijn de kosten die samenhangen met de ontwikkeling van het winkelcentrum, waaronder de bouw van gebouwen, parkeerplaatsen en interieurs. Afwerking Dit zijn initiële investeringen die aanzienlijk in omvang zijn, gespreid over een periode van meestal tussen de 2 en 5 jaar. OPEX zijn de operationele kosten of de lopende kosten die nodig zijn om het winkelcentrum te onderhouden, zoals verbruiksartikelen, personeelssalaris, beveiliging, huishouding , nutsvoorzieningen en onderhoud. Dit zijn de lopende kosten.

Vanwege de hevige concurrentie op de markt, moeten bedrijven hun winst optimaliseren door OPEX en CAPEX te verminderen, terwijl de inkomsten toenemen. Aangezien deze optimalisatie wordt gedaan bij het begin van de investering, geeft deze techniek ook een idee van het verwachte rendement dat het bedrijf kan behalen. Daarom zal het optimaliseren van de nettokasstromen de winstgevendheid van het bedrijf maximaliseren.

Methodologie

Om IRR te maximaliseren, wordt de term CF (Cash Flow) in de vergelijking gemaximaliseerd. Aangezien de tijdsperiode waarvoor we de IRR moeten maximaliseren, niet vaststaat, wordt de IRR-vergelijking elke keer dat we de tijdsperiode in de vergelijking wijzigen, gewijzigd, wat zal resulteren in een nieuwe optimalisatievergelijking. Daarom optimaliseren we de netto cashflow in plaats van IRR. Netto kasstroom wordt berekend als kasinstroom minus kasuitstroom, waarbij kasstroom de inkomsten zijn die worden gegenereerd na aftrek van belastingen en onkosten, en kasuitstroom de constructiekosten.

Figuur 1

1. Bouwkosten: Verrek de bouwkosten naar de op het meest granulaire niveau, aangezien de ontwikkeling van verschillende soorten eenheden zoals bioscoop, food court, winkel en andere winkels, de bouwkosten een functie van het gebied worden.

2. Operationele kosten: Operationele kosten zijn voornamelijk afhankelijk van de grootte van het winkelcentrum. Het houdt zich bezig met beveiliging, onderhoud, elektriciteit en andere dagelijkse activiteiten. Het is een factor van de totale grootte van het winkelcentrum.

3. Marketinguitgaven: Marketingkosten zijn geen factor van gebied, waardoor deze kosten van onze IRR-vergelijking hebben geen invloed op het eindresultaat.

4. Inkomsten: De inkomsten worden berekend door de huur van elke winkel bij elkaar op te tellen met de basisformule van huur per oppervlakte-eenheid * totale oppervlakte.

5. Factoren die een functie van oppervlakte zijn, zullen variabel zijn wanneer de oppervlakte wordt gewijzigd .

6. Formuleer de cashflowvergelijking in termen van oppervlakte

CF = Inkomsten – Bouwkosten – Operationele kosten – Marketingkosten

Cashflowoptimalisatie

KASSTROOM

Om IRR te berekenen , wordt de cashflow voor elk jaar berekend, verdeel de vergelijking in de meest gedetailleerde vorm om optimalisatie te krijgen variabelen voor lineair programma. Zie vergelijking in figuur 2:

Figuur 2

R, C, O zijn functies van tijd en ruimte en M is een eenmalige investering.

  • R – Omzet
  • C – Bouwkosten
  • O – Operationele kosten
  • M – Marketingkosten
  • T – Tijd in jaren

OMZET (R )

De inkomsten die door het winkelcentrum worden verdiend, komen uit gehuurde eenheden. De totale verdiende huurwaarde is de som van de huur van alle units, waarbij de huur van een unit wordt berekend als de oppervlakte van de unit vermenigvuldigd met de huurwaarde per oppervlakte-eenheid. De huurwaarde per unit verschilt van winkeltype tot winkeltype. Het is een factor van de categorie, verkoop, locatie van de eenheid, grootte en het geldende markttarief voor vergelijkbare winkels in andere winkelcentra. Met behulp van deze factoren wordt het huurtarief per oppervlakte-eenheid voor verschillende winkels berekend, die op zijn beurt wordt gebruikt om de totale huur te berekenen.

De berekening van het huurtarief per oppervlakte-eenheid is een eenmalige klus. De huur van elk volgend jaar wordt verhoogd met een escalatietarief dat verschillend is voor de verschillende units.

De inkomsten zijn dus een functie van de oppervlakte.

BOUWKOSTEN (C)

Bouwkosten zijn een eenmalige investering die over een aantal jaren kan worden gespreid. Het kan worden onderverdeeld in twee hoofddelen: bovenbouw en onderbouw. Bovenbouw is het opgebouwde buitenframe van het gebouw en onderbouw is het deel dat onder het maaiveld is gebouwd.

BOVENBOUW

De bovenbouw is het gedeelte van een gebouw dat boven de grond is gebouwd niveau, en het dient het doel van het beoogde gebruik van de constructie. Het omvat kolommen, balken, platen naar boven inclusief alle afwerkingen, deur- en raamroosters, vloeren, dakbedekking, lateien en borstweringen.

Voor bepaalde delen van de bovenbouw, zoals kolommen, balken, platen, zijn de kosten statisch ongeacht het type unit gebied. Voor ramen, vloeren, dakbedekking en trappen kunnen de kosten per unit verschillen. Een bioscoop heeft een aparte trap nodig en een stalen dek om de zithoek te ondersteunen. Een foodcourt heeft extra hulpstukken voor gasleidingen nodig. De kosten van de vloer kunnen per eenheid verschillen.

De kosten van de bovenbouw zijn dus een functie van de oppervlakte van het type eenheid.

ONDERBOUW

De onderbouw is de laagste deel van een gebouw, dat onder het maaiveld is gebouwd. De functie van de onderbouw is het overbrengen van lasten van de bovenbouw naar de onderliggende bodem. De onderbouw staat dus in direct contact met de ondersteunende grond. De onderbouw omvat de fundering en plint van een gebouw. ​​

De kosten van de onderbouw zijn onafhankelijk van de oppervlakte van het type unit.

MARKETING- EN OPERATIONELE KOSTEN

Marketingkosten voor het winkelcentrum is een eenmalige investering die apart wordt gehouden op basis van demografie, omvang en macro-economische factoren. Het is geen functie van het gebied.

De operationele kosten zijn afhankelijk van de grootte van het winkelcentrum en de demografie. Het omvat onderhoud, schoonmaak, energierekeningen, personeels- en beveiligingskosten, kosten voor verbruiksartikelen. Deze kosten zijn onafhankelijk van de oppervlakte van het type eenheid. Daarom zijn de marketingkosten geen functie van het gebied.

Als u ze uit de maximalisatievergelijking haalt, heeft dit geen invloed op de uiteindelijke output.

Bijgewerkte definitie van CASH FLOW

Door de statische termen uit de cashflowvergelijking te verwijderen die geen functie van het gebied zijn, zal de resulterende vergelijking eruitzien als figuur 3. Vouw de termen R en C in de vergelijking uit als een functie van het gebied. Het eenheidstypegebied zijn de optimalisatievariabelen in de optimalisatievergelijking.

Figuur 3

De bovenstaande vergelijking is een functie van Opbrengst (R) en Bouwkosten (C),

– R is een functie van Oppervlakte (x)

– C is een functie van Area (x)

OUTPUT

De onderstaande tabel geeft de oppervlakte weer van de verschillende unit-types voor en na optimalisatie. De eenheden die meer inkomsten genereren, worden groter. Ook is de IRR die na optimalisatie wordt gegenereerd, gestegen van 15,8 naar 17,3. De maximum- en minimumgrenzen voor het gebied van een eenheid worden vastgesteld in overleg met het bedrijfsleven. Door naar de grafieken te kijken, kan worden opgemerkt dat het gebied voor kleding- en foodcourt-eenheden is vergroot, en tegelijkertijd voor bioscoop en elektronica is verkleind. Dit zal resulteren in hogere verhuuropbrengsten voor het winkelcentrum, waardoor de totale winstgevendheid verbetert.

Figuur 4 : Initiële gebiedsdistributie
Figuur 5: Geoptimaliseerde gebiedsdistributie

CONCLUSIE

Met behulp van lineaire optimalisatie konden we gebieden van elke winkel moduleren om maximale inkomsten te genereren met minimale investeringen . Er werd opgemerkt dat de totale bouwkosten werden verlaagd en dat de inkomsten waren gestegen in vergelijking met standaard grondstofinputs. Er werd ook opgemerkt dat niet noodzakelijkerwijs de bouwkosten waren verlaagd voor alle type eenheden, maar de winkels die meer inkomsten genereerden, kregen meer oppervlakte toegewezen. Dit resulteerde in hun hogere bouwkosten, wat volgens de verwachtingen was.

LINKS

Afbeelding – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *