Optimalisering av forventet avkastning i Retail Real Estate

(Shobhit Mishra) (8. september 2020)

Medforfatter: (Subarna Rana)

Optimalisering av detaljhandel eiendom

Noen gang lurt på hvordan tjener kjøpesentre penger? I kjøpesenterets investeringsmodell henter kjøpesenteret inntektene fra enhetene som leies ut til forskjellige virksomheter. Butikkeieren betaler en månedlig leie til kjøpesenterinnehaveren. Leieverdien som belastes butikken, avhenger av forskjellige faktorer, som område, demografi, butikktyper, salg, den rådende leieprisen i markedet.

Men kjøpesenterets opprinnelige investering er ganske stor sammenlignet til leieinntektene som genereres hvert år etter fratrekk fra utgiftene, investeringene samt avkastning (ROI) som er spredt over en periode, vanligvis mer enn 2 år. For å måle avkastningen i denne typen scenarier, er virksomheter avhengige av en nøkkelparameter betegnet som IRR (Internal Rate of Return) for å evaluere investeringers lønnsomhet.

Kostnader knyttet til kjøpesentre kan stort sett deles inn i 3 kategorier: byggekostnad, driftskostnad og markedsføringskostnad. Bygg- og driftskostnader er en faktor i området, mens markedsføringskostnader kan være en fast verdi. Derfor ligger dette til grunn for en mulighet til å finne optimal investering ved å manipulere disse spakene av kostnader.

En merknad om IRR

IRR brukes til å måle resultatene til en virksomhet som har en fortsatt kontantstrøm fordelt på en periode. Bedrifter som hoteller, kjøpesentre og boligkomplekser bruker dette konseptet til å bestemme lønnsomheten til investeringen.

Intern avkastning (IRR) er et mål på en investerings avkastning. Begrepet intern refererer til det faktum at beregningen ekskluderer eksterne faktorer, som risikofri rente, inflasjon, kapitalkostnad eller ulike økonomiske risikoer. Det kalles også den diskonterte avkastningen.

Hvorfor optimalisere?

Beregningen av IRR er basert på hvert års kontantstrøm. Kontantstrømmen til enhver virksomhet er basert på inntekter (kontantstrøm) og investering (kontantstrøm). Kontantstrøm er leieinntektene som genereres fra butikkene. Kontantstrøm er delt inn i CAPEX og OPEX. CAPEX er kostnadene knyttet til utviklingen av kjøpesenteret som inkluderer bygging av bygning, parkering, interiør. Etterbehandling er dette initialinvesteringer som er betydelig fordelt over en periode, vanligvis mellom 2 og 5 år. OPEX er driftskostnaden eller den løpende kostnaden som kreves for å opprettholde kjøpesenteret, for eksempel forbruksvarer, lønn til personalet, sikkerhet, rengjøring , verktøy og vedlikehold. Dette er driftskostnadene.

På grunn av hard konkurranse i markedet, må bedrifter optimalisere fortjenesten ved å redusere OPEX og CAPEX, mens de øker inntektene. Siden denne optimaliseringen er gjort ved begynnelsen av investeringen, vil denne teknikken også gi en ide om den forventede avkastningstakten virksomheten kan oppnå. Derfor vil optimalisering av netto kontantstrømmer maksimere virksomhetens lønnsomhet.

Metodikk

For å maksimere IRR maksimeres begrepet CF (Cash Flow) i ligningen. Siden tidsperioden som vi må maksimere IRR ikke er fast, vil IRR-ligningen bli modifisert hver gang vi endrer tidsperioden i ligningen, noe som vil resultere i en ny optimaliseringsligning. Derfor optimaliserer vi netto kontantstrøm i stedet for IRR. Netto kontantstrøm beregnes som kontantstrøm minus kontantstrøm, der kontantstrøm er inntekten som genereres etter fratrekk av skatter og utgifter, og kontantstrøm er byggekostnaden.

Figur 1

1. Byggekostnad: Bryt byggekostnaden til mest granulære nivå, siden utviklingen av forskjellige typer enheter som kino, food court, butikk, andre butikker, blir byggekostnadene en funksjon av området.

2. Driftsutgifter: Driftskostnadene er for det meste avhengig av størrelsen på kjøpesenteret. Den tar for seg sikkerhet, vedlikehold, strøm og andre daglige aktiviteter. Det er en faktor av kjøpesenterets totale størrelse.

3. Markedsføringskostnader: Markedsføringskostnader er ikke en faktor for området, og fjerner dermed denne kostnaden fra IRR-ligningen vil ikke påvirke sluttresultatet.

4. Inntekt: Inntektene beregnes ved å summere leien fra hver butikk med den grunnleggende formelen leie per enhet * totalt areal.

5. Faktorer som er en funksjon av arealet vil variere når området endres .

6. Formuler kontantstrømsligningen arealmessig

CF = Inntekt – Byggekostnad – Driftskostnad – Markedsføringskostnad

Optimalisering av kontantstrøm

KONTANTFLYT

For å beregne IRR , beregnes kontantstrøm for hvert år, bryt ned ligningen i den mest granulære formen for å få optimalisering tionsvariabler for lineært program. Se ligning i figur 2:

Figur 2

R, C, O er funksjoner av tid og område, og M er en engangsinvestering.

  • R – Inntekter
  • C – Byggekostnad
  • O – Driftskostnad
  • M – Markedsføringskostnad
  • T – Tid i år

INNTEKTER (R )

Inntektene som kjøpesenteret kommer fra leide enheter. Den totale opptjente leieverdien vil være summen av leien fra alle enhetene, der leien til en enhet beregnes som arealet på enheten multiplisert med leieverdien per enhetsareal. Leieverdien per enhet er forskjellig fra butikktype til butikktype. Det er en faktor i enhetens kategori, salg, enhetens beliggenhet, størrelse, den rådende markedsraten for lignende butikker i andre kjøpesentre. Ved hjelp av disse faktorene beregnes leieprisen per arealeenhet for forskjellige butikker, som igjen brukes til å beregne den totale leien.

Beregningen av leieprisen per arealenhet er en engangsjobb. Hvert påfølgende års leie økes med en opptrappingsrate som er forskjellig for forskjellige enheter.

Derfor er inntektene en funksjon av arealet.

KONSTRUKSJONSKOSTNAD (C)

Byggekostnad er en engangsinvestering som kan fordeles på et par år. Den kan deles inn i to hoveddeler: overbygg og underbygg. Overbygning er den bygde ytre rammen av bygningen, og underbygningen er den delen som er konstruert under bakkenivå.

OVERBYGGNING

Overbygningen er den delen av en bygning som er konstruert over bakken nivå, og det tjener formålet med konstruksjonens tiltenkte bruk. Den inkluderer søyler, bjelker, plate oppover inkludert alle overflater, dør- og vindusplaner, gulv, taktekking, overligger og parapeter.

For visse deler av overbygningen som er søyler, bjelker, plater, er kostnaden statisk uavhengig av enhetstypeområdet. For vinduer, gulv, taktekking, trapper, kan kostnadene variere mellom enhetstyper. En kino trenger separat trapp og et ståldekk for å støtte sittegruppen. En matrett vil trenge ekstra gassrørledninger. Gulvkostnaden kan variere fra enhet til enhet.

Derfor er overbygningskostnaden en funksjon av arealet av enhetstypen.

UNDERSTRUKTUR

Underkonstruksjonen er den nedre del av en bygning, som er konstruert under bakkenivå. Understrukturens funksjon er overføring av belastninger fra overbygningen til underliggende jord. Så understellet er i direkte kontakt med bærende jord. Understrukturen innebærer foten og sokkelen til en bygning.

Kostnaden for underbygningen er uavhengig av enhetstypen.

MARKEDSFØRING OG DRIFTSKOSTNADER

Markedsføringskostnader for kjøpesenteret er en engangsinvestering som holdes til side basert på demografi, størrelse og makroøkonomiske faktorer. Det er ikke en funksjon av området.

Driftskostnadene er avhengig av størrelsen på kjøpesenteret og demografien. Det inkluderer vedlikehold, rengjøring, strømregninger, personale- og sikkerhetsutgifter, forbruksvarer. Disse kostnadene er uavhengige av enhetstypeområdet. Derfor er ikke markedsføringskostnadene en funksjon av området.

Hvis du tar dem ut av maksimeringsligningen, vil det ikke påvirke slutten.

Oppdatert definisjon av CASH FLOW

Hvis du fjerner de statiske begrepene fra kontantstrømsligningen som ikke er en funksjon av området, vil den resulterende ligningen se ut som figur 3. Utvid ordene R og C i ligningen som en funksjon av området. Enhetstypeområdet vil være optimaliseringsvariablene i optimaliseringsligningen.

Figur 3

Ovennevnte ligning er en funksjon av Inntekt (R) og Byggekostnad (C),

– R er en funksjon av Areal (x)

– C er en funksjon av Areal (x)

UTGANG

Diagrammet nedenfor representerer området for forskjellige enhetstyper før og etter optimalisering. Enhetene som genererer mer omsetning øker i størrelse. IRR generert etter optimalisering har også økt fra 15,8 til 17,3. Maksimums- og minimumsgrenser på en enhets område er fastlagt i samordning med virksomheten. Ved å se på kartene kan det observeres at området for klær og matretter er økt, og samtidig for kino og elektronikk er det blitt redusert. Dette vil føre til økte leieinntekter for kjøpesenteret, og dermed forbedre total lønnsomhet.

Figur 4 : Opprinnelig områdefordeling
Figur 5: Optimalisert områdefordeling

KONKLUSJON

Ved å bruke lineær optimalisering klarte vi å modulere områder i hver butikk for å generere maksimal inntekt med minimale investeringer . Det ble observert at den totale byggekostnaden ble redusert og inntektene ble økt sammenlignet med standard arealinngang. Det ble også observert at ikke nødvendigvis byggekostnadene ble redusert for alle enhetstypene, men butikkene som genererte større inntekter ble tildelt mer areal. Dette resulterte i de økte byggekostnadene, som var som forventet.

LINKER

Bilde – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *