New York City Real Estate i 4. kvartal 2019: Markedet har begynt å nærme seg Stasis etter flere år med tilbakegang

(6. jan 2020)

GETTY

Når fjerde kvartal 2019 beveger seg mot et slutt, toppene og dalene som preget året i eiendomsmarkedet i New York City blir enda mer synlig i ettertid. Egentlig var det bare en topp, og ganske mye dal! I løpet av første kvartal slet markedet gjennom lammelse for å generere noen få transaksjoner i løpet av de siste ukene; transaksjonsvolumet akselererte enormt i løpet av andre kvartal i påvente av den økte Mansion and Transfer Taxes på grunn av transaksjoner som ble avsluttet etter 1. juli. Disse siste ukene i juni var toppet i 2019, med avsluttende agenter som administrerte 5 eller 6 nedleggelser hver dag da alle skyndte seg for å komme avtalen deres ble lukket under ledningen før hundretusenvis av dollar ble lagt til i transaksjonskostnadene. Det tredje kvartalet led tilsvarende; ettersom alle avtaler som forventet økningen i skatten hadde hastet å stenge før juli, falt transaksjonsvolumet. Og nå, når vi ser tilbake på fjerde kvartal, har markedet begynt å nærme seg stasis etter flere år med tilbakegang, med et større antall $ 4 millioner avtaler enn noen desember de siste årene ( ifølge Olshan-rapporten ).

For å være klar, er stasen som gradvis oppnås i markedet, en pris, ikke volum. Etter å ha toppet seg i 2015/2016, har markedet vårt på Manhattan sett prisfall på mellom 15% og 25%, avhengig av enhetsstørrelse og nabolag. Mange priser, spesielt priser på større samarbeidsenheter som oppfattes som behov for oppgradering, ligger nå på 2011-nivå, så mye som 25% under høydepunktene noen år tidligere. Prisene på leiligheter har gjennomgått en lignende skjebne, spesielt de i de midterste og høyere endene over 5 millioner dollar, selv om nedgangen er mindre presis nærmere 15%. Denne forskjellen illustrerer det stadig tydeligere gapet mellom samarbeids- og sameieverdier.

Selv om leiligheter absolutt lider av overbygging, kontrasterer deres bekvemmelighet, flere fasiliteter og enkle kjøp dem enda mer attraktivt med kooperasjoner. Co-op Boards, uforklarlig, har fulgt ingen av advarselstegnene på synkende komparative verdier. Med sine tunge krav til styrepakker, hyppige avslag på styre og komplekse renoveringsregler driver disse samarbeidsstyrene i økende grad potensielle kjøpere inn i armene på de nye borettslagene der det ikke er behov for renovering, og eiere kan svømme, trene, holde møter og spis – alt uten å forlate bygningen. Denne stivheten fra styrets side krever en bratt pris fra andre aksjonærer, ettersom samarbeidsverdiene fortsetter å avta i forhold til sameier.

Prosentiler representerer verdien under hvilken en gitt prosentandel av oppføringene i søket faller for pris per kvadratmeter. Kilde: Perchwell

Ettersom prisene stabiliserer seg på lavere nivåer, har kjøpere begynt å komme inn på markedet igjen. Dette skjer sakte, så selv om fjerde kvartal ikke var sterkt når det gjaldt enten signerte kontrakter eller aksepterte tilbud, føler vi oss tine på markedet. Som det har vært sant i over et år nå, har nøkkelen til salg vært selgernes erkjennelse av endringen som har skjedd. Kjøpere har for lengst sluttet å tilby tilbud på eiendommer de oppfatter som for dyre. Selv om mange selgere fremdeles synes det er vanskelig å akseptere, har andre lært at en eiendom som er priset til markedet, faktisk kan selges raskt, med flere tilbud. Selv om det fremdeles er lite sannsynlig at noen eiendommer vil handle over den forlangte prisen, har vi sett en rekke salg i fjerde kvartal hvor handelen har vært til, eller i nærheten av, prisene som var klart rettferdige.

Mens mange kjøpere over hele markedet fortsetter å holde tilbake i troen på at markedet må falle ytterligere, øker beviset for det motsatte. I løpet av 4. kvartal har firmaet mitt [Warburg Realty] inngått en rekke avtaler på eiendommer som var mange måneder på markedet. Gjennom en prosess med omprising og ommarkedsføring har en rekke av disse solgt til tall som er passende for dagens realiteter.

Større etterspørsel og mindre lager har redusert verditapet i Brooklyn, selv om sentrum fortsatt har sin andel av usolgte leiligheter. Men som på Manhattan, har overambisiøs prising vært markedets fiende. Spesielt i Park Slope og Brooklyn Heights har rekkehus til voldsomt høye priser forsvunnet, selv om mindre enheter og billigere hus har blitt etterspurt.

Rekkehus for rekkehus | Kilde: Perchwell

Hva forventer jeg for 2020? Jeg forventer et første kvartal sterkere enn det siste kvartalet i år eller første kvartal 2019. Prisene vil være lavere, men transaksjonene skal flyte jevnere over hele markedet. Ny videresalgsbeholdning kommer på markedet i januar og februar, men ikke i enorm mengde. Hvis markedet virkelig fortsetter å stabilisere seg, vil sannsynligvis flere nye noteringer bli markedsført i andre kvartal, og de som er priset godt og iscenesatt attraktivt, bør selge innen 30 til 60 dager. Markedet vil avta i løpet av tredje kvartal, som det gjør hvert fjerde år, når oppmerksomheten mot presidentløpet tar seg opp. Når det gjelder fjerde kvartal, vil presidentvalgresultatene påvirke markedsstabiliteten i New York som det vil gjøre over hele landet, men ikke nødvendigvis på samme måter.

Vi lever i interessante tider. Men selv i interessante tider må vi bo et sted. Det er mange muligheter i New York for de kloke eller modige nok til å gripe dem. I dette kvartalet begynte markedet å snu. Husk at bunnen av markedet bare er synlig når den har passert.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *