2019 년 4 분기 뉴욕시 부동산 : 수년간의 쇠퇴 이후 시장이 정체에 접근하기 시작했습니다

(2020 년 1 월 6 일)

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2019 년 4 분기가 마감을 향함에 따라 한 해를 특징 짓는 봉우리와 계곡 뉴욕시 부동산 시장은 돌이켜 보면 훨씬 더 눈에 띄게됩니다. 실제로는 봉우리가 하나 뿐이고 계곡이 꽤 많았습니다! 1 분기 동안 시장은 지난 몇 주 동안 몇 가지 거래를 생성하기 위해 마비로 어려움을 겪었습니다. 거래량은 7 월 1 일 이후에 마감되는 거래로 인한 맨션 및 양도세 인상을 예상하여 2 분기 동안 엄청나게 가속화되었습니다. 6 월의 마지막주는 2019 년 정점이었습니다. 마감 에이전트는 매일 5 ~ 6 번의 마감을 관리하고 있습니다. 거래 비용에 수십만 달러가 추가되기 전에 거래가 성사되었습니다. 3 분기도 그에 따라 어려움을 겪었습니다. 세금 인상을 예상 한 모든 거래가 7 월 이전에 마감되자 거래량이 급감했습니다. 그리고 이제 4 분기를 돌이켜 보면 시장은 최근 몇 년간 12 월에 비해 400 만 달러의 거래가 많은 수년간 하락세를 보이며 정체에 접근하기 시작했습니다 ( Olshan 보고서에 따르면 ).

확실히 말하면 시장에서 점차 정체되는 것은 볼륨이 아니라 가격입니다. 2015/2016 년에 정점을 찍은 이후 맨해튼 시장은 단위 크기와 이웃에 따라 15 %에서 25 % 사이의 가격 하락을 목격했습니다. 많은 가격, 특히 업그레이드가 필요한 것으로 인식되는 대규모 협동 유닛의 가격은 이제 2011 년 수준으로 몇 년 전 최고치보다 25 % 낮습니다. 콘도 가격은 비슷한 운명을 겪었습니다. 특히 하락폭은 15 %에 가까워 덜 가파르지만 중가 및 고가가 500 만 달러 이상입니다. 이 차이는 협동 조합과 콘도미니엄 가치 사이의 격차가 점점 더 뚜렷해 짐을 보여줍니다.

콘도는 확실히 과잉 건물로 인해 어려움을 겪고 있지만, 편의성, 다양한 편의 시설 및 구매 용이성은 협동 조합과 더욱 매력적으로 대조됩니다. 설명 할 수없이 협동 조합 이사회는 비교 가치 하락의 경고 신호에주의를 기울이지 않았습니다. 번거로운 이사회 패키지 요구 사항, 빈번한 이사회 거부 및 복잡한 리노베이션 규칙으로 인해 이러한 협동 보드는 잠재적 구매자를 리노베이션이 필요하지 않은 새 콘도의 팔로 점점 더 몰아 넣고 소유주는 수영, 운동, 회의 개최 및 식사-건물을 떠나지 않고 모두. Co-op 가치가 콘도에 비해 지속적으로 감소하기 때문에 이사회 측의 이러한 경직성은 동료 주주들에게 가파른 가격을 부과합니다.

백분위 수는 검색에서 지정된 목록 비율이 평방 피트 당 가격에 해당하는 값보다 작습니다. 출처 : Perchwell

가격이 낮은 수준에서 안정화됨에 따라 구매자가 시장에 다시 진입하기 시작했습니다. 이것은 느리게 발생하기 때문에 4 분기는 서명 된 계약이나 수락 된 제안 측면에서 강하지는 않았지만 시장에서 해동을 느낍니다. 지금까지 1 년 넘게 사실이었던 것처럼 판매의 핵심은 발생한 변경 사항에 대한 판매자의 인정이었습니다. 구매자는 가격이 비싸다고 생각되는 부동산에 대한 제안을 중단 한 지 오래되었습니다. 많은 판매자가 여전히 이것을 받아들이 기 어렵다고 생각하지만 다른 사람들은 시장에 가격이 책정 된 부동산이 실제로 여러 제안을 통해 즉시 팔 수 있다는 것을 배웠습니다. 어떤 부동산도 요구 가격 이상으로 거래 될 가능성은 거의 없지만 4 분기에 거래가 분명하게 공정한 가격에 가깝거나 비슷한 수준으로 거래 된 판매를 많이 보았습니다.

시장 전체의 많은 구매자가 시장이 더 떨어질 것이라는 믿음을 계속해서 억제하고 있지만 그 반대의 증거가 증가하고 있습니다. 4 분기 동안 제 회사 [Warburg Realty]는 여러 달 동안 시장에 출시 된 부동산에 대한 여러 거래를 처리했습니다. 가격 재조정 및 재 마케팅 과정을 통해 이들 중 다수는 오늘날의 현실에 적합한 수치로 판매되었습니다.

더 많은 수요와 적은 재고로 인해 도심 지역은 여전히 ​​브룩클린의 가치 손실이 완화되었습니다. 판매되지 않은 콘도의 점유율이 있습니다. 그러나 맨해튼 에서처럼 지나치게 야심적인 가격 책정은 시장의 적이었습니다. 특히 파크 슬로프 (Park Slope)와 브루클린 하이츠 (Brooklyn Heights)에서는 더 작은 단위와 더 좋은 가격의 주택에 대한 수요가 남아 있음에도 불구하고 가파르게 높은 가격의 타운 하우스가 시들었습니다.

타운 하우스 가격 세그먼트 | 출처 : Perchwell

2020 년에는 무엇을 기대합니까? 올해 마지막 분기 나 2019 년 1 분기보다 1 분기가 더 강할 것으로 예상합니다. 가격은 낮아 지지만 거래는 시장 전체에서 더 원활하게 진행될 것입니다. 새로운 재판매 재고는 1 월과 2 월에 시장에 출시 될 예정이지만 엄청난 양은 아닙니다. 시장이 진정으로 안정을 유지한다면 2 분기에 더 많은 신규 상장이 시장에 나올 가능성이 높고 가격이 좋고 매력적으로 준비된 상장은 30 ~ 60 일 이내에 판매 될 것입니다. 대통령 선거에 대한 관심이 높아지는 4 년마다 시장은 3 분기 동안 둔화 될 것입니다. 4 분기의 경우, 대통령 선거 결과는 뉴욕의 시장 안정에 영향을 미칠 것입니다. 반드시 같은 방식은 아니지만 전국적으로 영향을 미칠 것입니다.

우리는 흥미로운 시대에 살고 있습니다. 그러나 흥미로운시기에도 우리는 어딘가에 살아야합니다. 뉴욕에는 그들을 붙잡을만큼 현명하거나 용감한 사람들에게 기회가 많습니다. 이번 분기에 시장이 바뀌기 시작했습니다. 시장의 바닥은 일단지나 가야만인지 할 수 있다는 것을 기억하십시오.

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