소매 부동산의 예상 수익률 최적화

(Shobhit Mishra) (2020 년 9 월 8 일)

공동 저자 : (Subarna Rana)

소매 부동산 최적화

쇼핑몰이 어떻게 수익을 창출하는지 궁금한 적이 있습니까? 쇼핑몰 투자 모델에서 쇼핑몰은 다른 비즈니스에 임대 한 단위에서 수익을 얻습니다. 상점 주인은 매월 임대료를 쇼핑몰 주인에게 지불합니다. 매장에 부과되는 임대 가치는 지역, 인구 통계, 매장 유형, 판매량, 시장의 일반적인 임대료 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.

그러나 쇼핑몰 소유주가 수행 한 초기 투자액에 비해 상당히 큽니다. 비용, 일반적으로 2 년 이상 기간에 걸쳐 분산 된 투자 및 투자 수익 (ROI)을 차감 한 후 매년 발생하는 임대 수익. 이러한 시나리오에서 수익을 측정하기 위해 기업은 IRR (내부 수익률)이라는 핵심 매개 변수를 사용하여 투자의 수익성을 평가합니다.

몰과 관련된 비용은 크게 3 가지로 나눌 수 있습니다. 카테고리 : 건설 비용, 운영 비용 및 마케팅 비용. 건설 및 운영 비용은 영역의 요소 인 반면 마케팅 비용은 고정 가치가 될 수 있습니다. 따라서 이는 이러한 비용 레버를 조작하여 최적의 투자를 찾을 수있는 기회를 제공합니다.

IRR에 대한 참고 사항

IRR은 일정 기간 동안 현금 흐름이 계속되는 비즈니스의 성과를 측정하는 데 사용됩니다. 호텔, 쇼핑몰 및 주택 단지와 같은 기업은이 개념을 사용하여 투자 수익성을 결정합니다.

내부 수익률 (IRR) 는 투자 수익률의 척도입니다. 내부라는 용어는 무위험 이자율, 인플레이션, 자본 비용 또는 다양한 재무 위험과 같은 외부 요인이 계산에 제외된다는 사실을 나타냅니다. 할인 된 현금 흐름 수익률이라고도합니다.

최적화를 선택해야하는 이유

IRR 계산은 매년 현금 흐름을 기반으로합니다. 모든 비즈니스의 현금 흐름은 수익 (현금 유입)과 투자 (현금 유출)를 기반으로합니다. 현금 유입은 매장에서 발생하는 임대 수익입니다. 현금 유출은 CAPEX와 OPEX로 구분됩니다. CAPEX 는 건물, 주차장, 인테리어 건설을 포함하는 쇼핑몰 개발과 관련된 비용입니다. 이를 완료하는 것은 일반적으로 2 년에서 5 년 사이의 기간에 걸쳐 상당한 금액이 분산되는 초기 투자입니다. OPEX 는 소모품, 직원 급여, 보안, 하우스 키핑과 같이 쇼핑몰을 유지하는 데 필요한 운영 비용 또는 지속적인 비용입니다. , 유틸리티 및 유지 보수. 이것이 바로 운영 비용입니다.

시장의 치열한 경쟁으로 인해 기업은 수익을 늘리는 동시에 OPEX와 CAPEX를 줄여 수익을 최적화해야합니다. 이 최적화는 투자 초기에 수행되기 때문에이 기술은 비즈니스가 달성 할 수있는 예상 수익률에 대한 아이디어도 제공합니다. 따라서 순 현금 흐름을 최적화하면 비즈니스의 수익성이 극대화됩니다.

방법론

IRR을 최대화하기 위해 방정식에서 CF (현금 흐름)라는 용어가 최대화됩니다. IRR을 최대화해야하는 기간이 고정되어 있지 않기 때문에 방정식의 기간을 변경할 때마다 IRR 방정식이 수정되어 새로운 최적화 방정식이 생성됩니다. 따라서 IRR 대신 Net Cash Flow를 최적화합니다. 순 현금 흐름은 현금 유입 마이너스 현금 유출로 계산됩니다. 여기서 현금 유입은 세금과 비용을 공제 한 후 발생한 수익이고 현금 유출은 건설 비용입니다.

그림 1

1. 건설 비용 : 건설 비용을 영화관, 푸드 코트, 소매점, 기타 상점과 같은 다양한 유형의 유닛이 개발됨에 따라 건설 비용은 지역의 함수가됩니다.

2. 운영 비용 : 운영 비용은 대부분 쇼핑몰의 크기. 보안, 유지 보수, 전기 및 기타 일상 활동을 다룹니다. 쇼핑몰의 총 크기에 대한 요소입니다.

3. 마케팅 비용 : 마케팅 비용은 영역의 요소가 아니므로 IRR 방정식의이 비용은 최종 결과에 영향을주지 않습니다.

4. 수익 : 수익은 단위 면적당 임대료 * 총 면적 기본 공식으로 각 상점의 임대료를 합산하여 계산됩니다. em>

5. 면적이 변경되면 면적의 함수 인 요소가 변합니다. .

6. 면적으로 현금 흐름 방정식을 공식화합니다.

CF = 수익-건설 비용-운영 비용-마케팅 비용

현금 흐름 최적화

현금 흐름

IRR을 계산하기 위해 , 매년 현금 흐름이 계산되고, 최적화를 위해 방정식을 가장 세분화 된 형식으로 분석 선형 프로그램을위한 변수. 그림 2의 방정식을 참조하십시오.

그림 2

R, C, O는 시간과 면적의 함수이고 M은 일회성 투자입니다.

  • R — 수익
  • C — 건설 비용
  • O — 운영 비용
  • M — 마케팅 비용
  • T — 시간 (년)

수익 (R )

몰이 벌어 들인 수익은 임대 단위에서 나옵니다. 획득 한 총 임대 가치는 모든 단위의 임대료의 합계이며, 단위 임대료는 단위 면적에 단위 면적당 임대 가치를 곱한 값으로 계산됩니다. 단위당 임대 가치는 점포 유형에 따라 다릅니다. 이는 단위의 카테고리, 판매, 단위 위치, 크기, 다른 쇼핑몰의 유사한 상점에 ​​대한 일반적인 시장 비율의 요인입니다. 이러한 요소를 사용하여 각 점포의 단위 면적당 임대료를 계산 한 다음 총 임대료를 계산하는 데 사용합니다.

단위 면적당 임대료 계산은 일회성 작업입니다. 이후 매년 임대료는 단위마다 다른 에스컬레이션 비율로 인상됩니다.

따라서 수익은 면적의 함수입니다.

건설 비용 (C)

건설 비용은 2 년에 걸쳐 분산 될 수있는 일회성 투자입니다. 상부 구조와 하부 구조의 두 가지 주요 섹션으로 나눌 수 있습니다. 상부 구조물은 건물의 내장 된 외부 프레임이고 하부 구조물은지면 아래에 건설되는 부분입니다.

SUPERSTRUCTURE

상부 구조물은지면 위에 건설 된 건물의 일부입니다. 레벨이며 구조의 의도 된 사용 목적에 부합합니다. 여기에는 모든 마감재, 문 및 창 일람표, 바닥재, 지붕, 상인방 및 난간을 포함한 기둥, 보, 슬래브 위쪽이 포함됩니다.

기둥, 보, 슬래브와 같은 상부 구조물의 특정 부분의 경우 비용은 고정적입니다. 단위 유형 영역에 관계없이. 창문, 바닥재, 지붕, 계단의 경우 비용은 유닛 유형에 따라 다를 수 있습니다. 영화관은 좌석 공간을 지원하기 위해 별도의 계단과 강철 데크가 필요합니다. 푸드 코트에는 추가 가스 파이프 라인 피팅이 필요합니다. 바닥재 비용은 유닛마다 다를 수 있습니다.

따라서 상부 구조물 비용은 유닛 유형 면적의 함수입니다.

SUBSTRUCTURE

하부 구조물이 더 낮습니다. 지면 아래에 지어진 건물의 일부. 하부 구조의 기능은 상부 구조에서 기본 토양으로 하중을 전달하는 것입니다. 따라서 하부 구조는지지 토양과 직접 접촉합니다. 하부 구조는 건물의 기초와 주각을 포함합니다.

하부 구조 비용은 단위 유형 영역과 무관합니다.

마케팅 및 운영 비용

마케팅 비용 쇼핑몰은 인구 통계, 규모 및 거시 경제 요인을 고려하여 따로 보관하는 일회성 투자입니다. 지역의 기능이 아닙니다.

운영 비용은 쇼핑몰의 규모와 인구 통계에 따라 다릅니다. 여기에는 유지 보수, 청소, 유틸리티 청구서, 직원 및 보안 비용, 소모품 비용이 포함됩니다. 이러한 비용은 단위 유형 영역과 무관합니다. 따라서 마케팅 비용은 지역의 함수가 아닙니다.

따라서 최대화 방정식에서 제외해도 최종 산출물에는 영향을 미치지 않습니다.

현금 흐름 정의 업데이트

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영역의 함수가 아닌 현금 흐름 방정식에서 정적 항을 제거하면 결과 방정식은 그림 3과 같습니다. 방정식에서 R 및 C 항을 영역의 함수로 확장합니다. 단위 유형 영역은 최적화 방정식에서 최적화 변수가됩니다.

그림 3

위 방정식은 수익 (R)과 건설 비용 (C)의 함수입니다.

-R은 면적 (x)의 함수입니다.

-C는 다음의 함수입니다. Area (x)

OUTPUT

아래 차트는 최적화 전후의 다양한 단위 유형 영역을 나타냅니다. 더 많은 수익을 창출하는 단위의 크기가 증가합니다. 또한 최적화 후 생성되는 IRR이 15.8에서 17.3으로 증가했습니다. 단위 영역의 최대 및 최소 경계는 비즈니스와 협력하여 고정됩니다. 차트를 보면 단위 의류와 푸드 코트의 면적이 증가한 것과 동시에 영화와 전자 제품의 면적이 감소한 것을 알 수있다. 이를 통해 쇼핑몰의 임대 수익이 증가하여 총 수익성이 향상됩니다.

그림 4 : 초기 영역 분포
그림 5 : 최적화 된 지역 분포

결론

선형 최적화를 사용하여 최소한의 투자로 최대 수익을 창출 할 수 있도록 각 상점의 지역을 조정할 수있었습니다. . 표준 면적 투입물에 비해 전체 건설 비용이 감소하고 수익이 증가한 것으로 관찰되었습니다. 또한 모든 단위 유형에 대해 반드시 건설 비용이 감소하는 것은 아니지만 더 많은 수익을 창출 한 점포에 더 많은 면적이 할당 된 것으로 관찰되었습니다. 그 결과 예상대로 건설 비용이 증가했습니다.

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