2019年第4四半期のニューヨーク市の不動産:市場は数年の衰退の後に停滞に近づき始めました

(2020年1月6日)

GETTY

2019年の第4四半期が終わりに近づくにつれ、その年を特徴付ける山と谷がニューヨーク市の不動産市場は、後から考えるとさらに目立つようになります。実は、山は1つだけで、谷はかなりたくさんありました。第1四半期中、市場は麻痺に苦しみ、最後の数週間にいくつかの取引を生み出しました。 7月1日以降の取引終了に伴うマンション税と流通税の増加を見越して、第2四半期に取引量が大幅に加速しました。取引コストに数十万ドルが追加される前に、彼らの取引はネットワークの下で成立しました。第3四半期はそれに応じて苦しみました。増税を見込んだ取引はすべて7月までに急遽成立したため、取引量は急減した。そして今、第4四半期を振り返ると、市場は数年の衰退の後に停滞に近づき始めており、近年の12月よりも400万ドルの取引があります(オルシャンのレポートによると)。

明確にするために、市場で徐々に達成されている停滞は、量ではなく価格の1つです。 2015/2016年にピークに達した後、マンハッタンの市場では、ユニットのサイズと近隣地域に応じて、15%から25%の価格下落が見られました。多くの価格、特にアップグレードが必要であると認識されている大規模な協力ユニットの価格は、現在2011年の水準にあり、数年前の最高値を25%も下回っています。コンドミニアムの価格も同様の運命をたどっており、特に中価格帯と500万ドルを超える高値のマンション価格は、15%近くでそれほど急激ではありませんが、下落はそれほど急激ではありません。この違いは、協同組合とマンションの価値のギャップがますます明確になっていることを示しています。

コンドミニアムは確かに過剰な建物に悩まされていますが、その利便性、複数の設備、購入のしやすさは、協同組合とは対照的です。協同組合委員会は、不可解にも、比較値の低下の警告サインに注意を払っていません。厄介なボードパッケージ要件、頻繁なボード拒否、および複雑な改修ルールにより、これらの協同組合ボードは、潜在的な購入者を、改修が不要な新しいマンションの腕にますます追い込み、所有者は泳いだり、運動したり、会議を開いたり、食事—すべて建物を離れることなく。共同経営者の価値はマンションの価値に比べて減少し続けているため、取締役会側のこの硬直性は、他の株主からの高騰を強いています。

パーセンタイルは、検索で指定された割合のリストが1平方フィートあたりの価格を下回る値を表します。出典:Perchwell

価格が低水準で安定するにつれて、買い手は市場に再び参入し始めました。これはゆっくりと行われるため、第4四半期は、契約の締結やオファーの受け入れの点で力強いものではありませんでしたが、市場では雪解けを感じています。 1年以上前からそうであるように、販売の鍵は、発生した変更に対する販売者の承認です。買い手は、彼らが高値であると感じる物件のオファーをやめてから長い間です。多くの売り手はまだこれを受け入れるのが難しいと感じていますが、他の人は、市場に価格設定された不動産が実際にいくつかのオファーで迅速に売ることができることを学びました。物件が提示価格を超えて取引される可能性は低いですが、第4四半期には、明らかに公正な提示価格で取引が行われた、またはそれに近い販売が多数見られました。

市場全体の多くの買い手は、市場がさらに下落しなければならないという信念を抑え続けていますが、反対の証拠が増えています。第4四半期に、私の会社[Warburg Realty]は、何ヶ月も市場に出回っていた物件について多くの取引を行いました。価格の再設定と再マーケティングのプロセスを通じて、これらの多くは今日の現実に適した数で販売されました。

ブルックリンの需要の増加と在庫の減少により、ブルックリンの価値の損失は軽減されました。売れ残りのコンドミニアムのシェアを持っています。しかし、マンハッタンのように、野心的な価格設定は市場の敵でした。特にパークスロープとブルックリンハイツでは、より小さなユニットとより良い価格の家が需要を維持しているにもかかわらず、急激に高い価格のタウンハウスは衰退しています。

タウンハウスの価格セグメント|出典:Perchwell

2020年に何を期待しますか?第1四半期は、今年の最終四半期または2019年の第1四半期よりも強いと予想しています。価格は低くなりますが、取引は市場全体でよりスムーズに流れるはずです。新しい再販在庫は1月と2月に市場に到着しますが、大量ではありません。市場が実際に安定し続ければ、第2四半期にはさらに多くの新規上場が市場に出される可能性が高く、価格が高く魅力的なステージの商品は30〜60日以内に販売されるはずです。大統領選挙への注目が高まる第3四半期は、4年ごとと同様に、市場は減速します。第4四半期に関しては、大統領選挙の結果は、必ずしも同じ方法ではありませんが、ニューヨークの市場の安定性に影響を及ぼします。

私たちは興味深い時代に生きています。しかし、興味深い時代でも、私たちはどこかに住まなければなりません。ニューヨークには、彼らを捕まえるのに十分な賢明な、または勇敢な人々のための機会がたくさんあります。この四半期、市場は変わり始めました。市場の底は、それが過ぎて初めて認識できることを忘れないでください。

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