小売不動産の期待収益率の最適化

(Shobhit Mishra)(2020年9月8日)

共著者:( Subarna Rana)

小売不動産の最適化

モールはどのように収益を上げるのか疑問に思ったことはありませんか?モール投資モデルでは、モールはさまざまな事業に貸し出されているユニットから収益を得ています。店主はモールのオーナーに月額家賃を支払います。店舗に請求される賃貸料は、地域、人口統計、店舗の種類、売上高、市場での一般的な賃貸料など、さまざまな要因によって異なります。

しかし、モールの所有者が行う初期投資は、比較するとかなり大きいです。費用、投資、および投資収益率(ROI)を差し引いた後、毎年発生する賃貸収入に、通常2年以上の期間にわたって分散します。この種のシナリオで収益を測定するために、企業はIRR(内部収益率)と呼ばれる主要なパラメーターに依存して投資の収益性を評価します。

モールに関連するコストは大きく3つに分けることができます。カテゴリ:建設費、運用費、マーケティング費。建設費と運用費はこの分野の要因ですが、マーケティング費用は固定値になる可能性があります。したがって、これは、これらのコストのレバーを操作することによって最適な投資を見つける機会の根底にあります。

IRRに関する注記

IRRは、一定期間にわたって継続的なキャッシュフローが分散しているビジネスのパフォーマンスを測定するために使用されます。ホテル、モール、集合住宅などの企業は、この概念を使用して投資の収益性を判断します。

内部収益率

(IRR) は、投資の収益率の指標です。内部という用語は、計算がリスクフリーレート、インフレ、資本コスト、またはさまざまな財務リスクなどの外部要因を除外しているという事実を指します。割引キャッシュフロー収益率とも呼ばれます。

最適化する理由

IRRの計算は、毎年のキャッシュフローに基づいています。すべてのビジネスのキャッシュフローは、収益(現金の流入)と投資(現金の流出)に基づいています。キャッシュインフローは、店舗から発生する賃貸収入です。現金流出はCAPEXとOPEXに分けられます。 CAPEX は、建物、駐車場、インテリアの建設を含むモールの開発に関連するコストです。これらを完了するのは初期投資であり、通常2年から5年の期間にわたってかなりの金額が分散されます。 OPEX は、消耗品、スタッフの給与、セキュリティ、ハウスキーピングなど、モールを維持するために必要な運用コストまたは継続的なコストです。 、ユーティリティおよびメンテナンス。これらはランニングコストです。

市場での激しい競争のため、企業は収益を増やしながらOPEXとCAPEXを削減して利益を最適化する必要があります。この最適化は投資の開始時に行われるため、この手法は、ビジネスが達成できる期待収益率についてのアイデアも提供します。したがって、純キャッシュフローを最適化すると、ビジネスの収益性が最大化されます。

方法論

IRRを最大化するために、方程式のCF(キャッシュフロー)という用語が最大化されます。 IRRを最大化する必要のある期間は固定されていないため、IRR方程式は、方程式の期間を変更するたびに変更され、新しい最適化方程式になります。したがって、IRRではなくネットキャッシュフローを最適化します。ネットキャッシュフローは、キャッシュインフローマイナスキャッシュアウトフローとして計算されます。ここで、キャッシュインフローは税金と費用を差し引いた後の収益であり、キャッシュアウトフローは建設費です。

図1

1. 建設費:建設費を最も詳細なレベルでは、映画館、フードコート、小売店、その他のショップなどのさまざまなタイプのユニットの開発により、建設費は地域の関数になります。

2. 運用コスト:運用コストは主にモールのサイズ。セキュリティ、メンテナンス、電気、その他の日常業務を扱っています。これは、モールの合計サイズの要因です。

3。 マーケティング費用:マーケティング費用は面積の要因ではないため、削除しますIRR方程式からのこのコストは、最終結果に影響を与えません。

4. 収益:収益は、各店舗の家賃を、単位面積あたりの家賃*総面積の基本式と合計して計算されます。

5. 面積の関数である係数は、面積が変更されると変化します。

6. 面積の観点からキャッシュフロー方程式を作成します

CF =収益—建設費—運用費—マーケティング費

キャッシュフローの最適化

キャッシュフロー

IRRを計算するため、各年のキャッシュフローが計算され、最適化を得るために最も詳細な形式で方程式を分解します線形計画法の変数。図2の式を参照してください。

図2

R、C、Oは時間と面積の関数であり、Mは1回限りの投資です。

  • R—収益
  • C —建設費
  • O-運用費
  • M-マーケティング費
  • T-年単位の時間

収益(R )

モールが獲得する収益は、賃貸ユニットから得られます。獲得した賃貸価値の合計は、すべてのユニットの賃貸料の合計になります。ユニットの賃貸料は、ユニットの面積にユニット面積あたりの賃貸料を掛けて計算されます。ユニットあたりの賃貸価格は、店舗の種類によって異なります。これは、ユニットのカテゴリ、販売、ユニットの場所、サイズ、他のモールの同様の店舗の一般的な市場レートの要因です。これらの要素を使用して、さまざまな店舗の単位面積あたりの賃貸料が計算され、それが合計家賃の計算に使用されます。

単位面積あたりの賃貸料の計算は、1回限りの作業です。翌年の家賃は、ユニットごとに異なるエスカレーション率で増加します。

したがって、収益は地域の関数です。

建設費(C)

建設費は1回限りの投資であり、2、3年に及ぶ可能性があります。上部構造と下部構造の2つの主要なセクションに分けることができます。上部構造は建物の構築された外枠であり、下部構造は地下に建設された部分です。

上部構造

上部構造は、建物の地上に建設された部分です。レベル、およびそれは構造の意図された使用の目的を果たします。これには、柱、梁、すべての仕上げを含む上向きのスラブ、ドアと窓のスケジュール、床、屋根、まぐさ、欄干が含まれます。

柱、梁、スラブである上部構造の特定の部分の場合、コストは静的です。ユニットタイプエリアに関係なく。窓、フローリング、屋根、階段の場合、コストはユニットタイプによって異なる場合があります。映画館では、シッティングエリアをサポートするために個別の階段とスチールデッキが必要になります。フードコートには、追加のガスパイプライン継手が必要になります。フローリングのコストはユニットによって異なります。

したがって、上部構造のコストはユニットタイプの面積の関数です。

下部構造

下部構造は低くなります。地下に建設された建物の一部。下部構造の機能は、上部構造から下層の土壌への荷重の伝達です。したがって、下部構造は支持土と直接接触しています。下部構造には、建物の基礎と台座が含まれます。

下部構造のコストは、ユニットタイプの領域とは無関係です。

マーケティングおよび運用コスト

のマーケティングコストモールは、人口統計、サイズ、およびマクロ経済的要因に基づいて脇に置かれる1回限りの投資です。地域の機能ではありません。

運用コストは、モールのサイズと人口統計によって異なります。これには、メンテナンス、清掃、光熱費、スタッフとセキュリティの費用、消耗品の費用が含まれます。これらのコストは、ユニットタイプエリアとは無関係です。したがって、マーケティングコストは地域の関数ではありません。

したがって、最大化方程式からそれらを除外しても、最終出力には影響しません。

キャッシュフローの定義を更新

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面積の関数ではない静的項をキャッシュフロー方程式から削除すると、結果の方程式は図3のようになります。方程式の項RとCを面積の関数として展開します。ユニットタイプ領域は、最適化方程式の最適化変数になります。

図3

上記の式は収益(R)と建設費(C)の関数です。

-Rは面積(x)の関数です

-CはArea(x)

OUTPUT

次のグラフは、最適化の前後のさまざまなユニットタイプの領域を表しています。より多くの収入を生み出すユニットはサイズが大きくなります。また、最適化後に生成されるIRRが15.8から17.3に増加しました。ユニットのエリアの最大境界と最小境界は、ビジネスと連携して固定されています。チャートを見ると、ユニットアパレルとフードコートの面積が増加し、同時に映画と電子機器の面積が減少していることがわかります。これにより、モールのレンタル収益が増加し、総収益性が向上します。

図4 :初期エリア分布
図5:最適化されたエリア分布

結論

線形最適化を使用して、各店舗のエリアを調整し、最小限の投資で最大の収益を生み出すことができました。 。標準的なエリア入力と比較した場合、全体的な建設コストが削減され、収益が増加することが観察されました。また、必ずしもすべてのユニットタイプで建設費が削減されたわけではないが、収益の多い店舗にはより多くのエリアが割り当てられていることが観察された。その結果、建設費が増加し、予想どおりでした。

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