Ottimizzazione del tasso di rendimento previsto nel settore immobiliare al dettaglio

(Shobhit Mishra) (8 settembre 2020)

Coautore: (Subarna Rana)

Ottimizzazione degli immobili al dettaglio

Ti sei mai chiesto come fanno i centri commerciali a guadagnare? Nel modello di investimento del centro commerciale, il centro commerciale ricava le sue entrate dalle unità che vengono affittate a diverse attività. Il proprietario del negozio paga un affitto mensile al proprietario del centro commerciale. Il valore locativo addebitato al negozio dipende da vari fattori, come larea, i dati demografici, i tipi di negozio, le vendite, il tasso di affitto prevalente sul mercato.

Ma linvestimento iniziale fatto dal proprietario del centro commerciale è piuttosto elevato rispetto ai ricavi da locazione generati ogni anno dopo aver dedotto le spese, gli investimenti e il ritorno sullinvestimento (ROI) che si sviluppa su un periodo di tempo, generalmente superiore a 2 anni. Per misurare i rendimenti in questo tipo di scenari, le aziende si affidano a un parametro chiave denominato IRR (tasso interno di rendimento) per valutare la redditività degli investimenti.

I costi associati ai centri commerciali possono essere sostanzialmente suddivisi in 3 categorie: costo di costruzione, costo operativo e costo di marketing. I costi di costruzione e operativi sono un fattore dellarea mentre il costo di marketing può essere un valore fisso. Quindi, ciò è alla base dellopportunità di trovare un investimento ottimale manipolando queste leve dei costi.

Una nota sullIRR

LIRR viene utilizzato per misurare la performance di unazienda che ha un flusso di cassa continuo distribuito su un periodo di tempo. Aziende come hotel, centri commerciali e complessi residenziali utilizzano questo concetto per determinare la redditività dellinvestimento.

Tasso di rendimento interno (IRR) è una misura del tasso di rendimento di un investimento. Il termine interno si riferisce al fatto che il calcolo esclude fattori esterni, come il tasso privo di rischio, linflazione, il costo del capitale o vari rischi finanziari. Viene anche chiamato tasso di rendimento del flusso di cassa scontato.

Perché ottimizzare?

Il calcolo dellIRR si basa sul flusso di cassa di ogni anno. Il flusso di cassa di qualsiasi attività si basa sui ricavi (flusso di cassa in entrata) e sugli investimenti (flusso di cassa in uscita). Il flusso di cassa è il reddito da locazione generato dai negozi. Il deflusso di cassa è suddiviso in CAPEX e OPEX. CAPEX è il costo associato allo sviluppo del centro commerciale che include la costruzione di edifici, parcheggi, interni. Il completamento di questi sono investimenti iniziali di importo considerevole distribuiti su un periodo di tempo, generalmente compreso tra 2 e 5 anni. OPEX è il costo operativo o il costo corrente necessario per la manutenzione del centro commerciale, ad esempio materiali di consumo, stipendio del personale, sicurezza, pulizia , utenze e manutenzioni. Questi sono i costi di gestione.

A causa della forte concorrenza nel mercato, le aziende devono ottimizzare i propri profitti riducendo OPEX e CAPEX, aumentando al contempo le entrate. Poiché questa ottimizzazione viene eseguita allinizio dellinvestimento, questa tecnica darà anche unidea del tasso di rendimento atteso che lazienda può ottenere. Pertanto, lottimizzazione dei flussi di cassa netti massimizzerà la redditività dellazienda.

Metodologia

Per massimizzare lIRR, il termine CF (Cash Flow) nellequazione è massimizzato. Poiché il periodo di tempo per il quale dobbiamo massimizzare lIRR non è fisso, lequazione IRR verrà modificata ogni volta che cambiamo il periodo di tempo nellequazione, il che si tradurrà in una nuova equazione di ottimizzazione. Pertanto, ottimizziamo il flusso di cassa netto anziché lIRR. Il flusso di cassa netto viene calcolato come flusso di cassa in entrata meno flusso di cassa in uscita, dove il flusso di cassa in entrata è il reddito generato dopo aver dedotto le tasse e le spese e il flusso in uscita è il costo di costruzione.

Figura 1

1. Costo di costruzione: Suddividi il costo di costruzione al livello più granulare, poiché lo sviluppo di diversi tipi di unità come cinema, food court, negozio al dettaglio, altri negozi, il costo di costruzione diventa una funzione dellarea.

2. Spese operative: Il costo operativo dipende principalmente dal dimensione del centro commerciale. Si occupa di sicurezza, manutenzione, elettricità e altre attività quotidiane. È un fattore della dimensione totale del centro commerciale.

3. Spese di marketing: Il costo di marketing non è un fattore dellarea, quindi la rimozione questo costo derivante dalla nostra equazione IRR non influirà sul risultato finale.

4. Entrate: Le entrate vengono calcolate sommando laffitto di ogni negozio con la formula di base affitto per unità di superficie * area totale

5. I fattori che sono una funzione dellarea saranno variabili quando larea viene modificata .

6. Formulare lequazione del flusso di cassa in termini di area

CF = Entrate – Costo di costruzione – Costo operativo – Costo di marketing

Ottimizzazione del flusso di cassa

FLUSSO DI CASSA

Per calcolare lIRR , viene calcolato il flusso di cassa per ogni anno, scomporre lequazione nella forma più granulare per ottenere lottimizzazione variabili di azione per programma lineare. Fare riferimento allequazione nella Figura 2:

Figura 2

R, C, O sono funzioni di tempo e area e M è un investimento una tantum.

  • R – Entrate
  • C – Costo di costruzione
  • O – Costo operativo
  • M – Costo di marketing
  • T – Tempo in anni

ENTRATE (R )

Le entrate guadagnate dal centro commerciale proverranno dalle unità in affitto. Il valore locativo totale guadagnato sarà la somma dellaffitto di tutte le unità, dove laffitto di ununità è calcolato come larea dellunità moltiplicata per il valore locativo per unità di superficie. Il valore locativo per unità varia da tipo di negozio a tipo di negozio. È un fattore della categoria dellunità, della vendita, dellubicazione dellunità, delle dimensioni, del tasso di mercato prevalente per negozi simili in altri centri commerciali. Utilizzando questi fattori, viene calcolata la tariffa di affitto per unità di superficie per diversi negozi, che a sua volta viene utilizzata per calcolare laffitto totale.

Il calcolo della tariffa di affitto per unità di superficie è un lavoro una tantum. Laffitto di ogni anno successivo viene aumentato di un tasso di aumento che è diverso per le diverse unità.

Quindi, il reddito è una funzione dellarea.

COSTO DI COSTRUZIONE (C)

Il costo di costruzione è un investimento una tantum che può essere ripartito su un paio di anni. Può essere diviso in due sezioni principali: sovrastruttura e sottostruttura. La sovrastruttura è il telaio esterno costruito delledificio e la sottostruttura è la parte costruita sotto il livello del suolo.

SOVRASTRUTTURA

La sovrastruttura è la parte di un edificio che è costruita sopra il suolo livello, e serve allo scopo della destinazione duso della struttura. Comprende colonne, travi, solai verso lalto comprese tutte le finiture, abachi di porte e finestre, pavimenti, coperture, architravi e parapetti.

Per alcune parti della sovrastruttura che sono colonne, travi, solai, il costo è statico indipendentemente dallarea del tipo di unità. Per finestre, pavimenti, coperture, scale, il costo può variare a seconda dei tipi di unità. Un cinema avrà bisogno di una scala separata e di un ponte in acciaio per sostenere larea salotto. Una food court avrà bisogno di ulteriori raccordi per il gasdotto. Il costo della pavimentazione può variare tra le unità.

Pertanto, il costo della sovrastruttura è una funzione dellarea del tipo di unità.

SOTTOSTRUTTURA

La sottostruttura è la più bassa parte di un edificio, che è costruito sotto il livello del suolo. La funzione della sottostruttura è il trasferimento dei carichi dalla sovrastruttura al terreno sottostante. Quindi la sottostruttura è a diretto contatto con il terreno di supporto. La sottostruttura comprende il basamento e lo zoccolo di un edificio.

Il costo della sottostruttura è indipendente dallarea del tipo di unità.

COSTI DI MARKETING E OPERATIVI

Costo di marketing per il centro commerciale è un investimento una tantum che viene tenuto da parte in base a fattori demografici, dimensioni e macroeconomici. Non è una funzione dellarea.

Il costo operativo dipende dalle dimensioni del centro commerciale e dai dati demografici. Comprende manutenzione, pulizia, utenze, personale e spese di sicurezza, spese di consumo. Questi costi sono indipendenti dallarea del tipo di unità. Quindi, il costo di marketing non è una funzione dellarea.

Quindi, eliminarli dallequazione di massimizzazione non influirà sulloutput finale.

Definizione aggiornata di FLUSSO DI CASSA

Rimuovendo i termini statici dallequazione del flusso di cassa che non sono una funzione dellarea, lequazione risultante sarà simile alla Figura 3. Espandere i termini R e C nellequazione in funzione dellarea. Larea del tipo di unità rappresenterà le variabili di ottimizzazione nellequazione di ottimizzazione.

Figura 3

Lequazione di cui sopra è una funzione di Ricavi (R) e Costo di costruzione (C),

– R è una funzione di Area (x)

– C è una funzione di Area (x)

OUTPUT

Il grafico seguente rappresenta larea di diversi tipi di unità prima e dopo lottimizzazione. Le unità che generano maggiori entrate vengono aumentate di dimensione. Inoltre, lIRR generato dopo lottimizzazione è aumentato da 15,8 a 17,3. I limiti massimi e minimi dellarea di ununità sono fissati in coordinamento con le imprese. Guardando le classifiche, si può osservare che larea per le unità di abbigliamento e food court è stata aumentata, e allo stesso tempo per il cinema e lelettronica, è stata diminuita. Ciò si tradurrà in un aumento dei ricavi da locazione per il centro commerciale, migliorando così la redditività totale.

Figura 4 : Distribuzione dellarea iniziale
Figura 5: Distribuzione dellarea ottimizzata

CONCLUSIONE

Utilizzando lottimizzazione lineare, siamo stati in grado di modulare le aree di ogni negozio per generare il massimo delle entrate con investimenti minimi . È stato osservato che il costo di costruzione complessivo è stato ridotto e le entrate sono state aumentate rispetto agli input dellarea standard. Si è inoltre osservato che non necessariamente i costi di costruzione sono diminuiti per tutte le tipologie di unità, ma ai negozi che hanno generato maggiori ricavi è stata assegnata una maggiore superficie. Ciò ha comportato un aumento dei costi di costruzione, che era come previsto.

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