New York City Real Estate nel quarto trimestre del 2019: il mercato ha iniziato ad avvicinarsi alla stasi dopo alcuni anni di declino

(6 gennaio 2020)

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Con lavvicinarsi della chiusura del quarto trimestre del 2019, i picchi e le valli che hanno caratterizzato lanno in il mercato immobiliare di New York City diventa ancora più visibile col senno di poi. In realtà, cera solo una vetta e parecchia valle! Durante il primo trimestre, il mercato ha lottato contro la paralisi per generare alcune transazioni nelle ultime settimane; il volume delle transazioni ha subito unenorme accelerazione durante il secondo trimestre in previsione dellaumento delle tasse su palazzo e trasferimento dovute alle transazioni chiuse dopo il 1 luglio. Queste ultime settimane di giugno sono state il picco del 2019, con agenti di chiusura che gestivano 5 o 6 chiusure ogni giorno mentre tutti si affrettavano a ottenere il loro accordo si è concluso sotto i binari prima che centinaia di migliaia di dollari fossero aggiunti ai costi di transazione. Il terzo trimestre ha sofferto di conseguenza; poiché tutti gli accordi che anticipavano laumento delle tasse si erano affrettati a chiudere prima di luglio, il volume delle transazioni è crollato. E ora, guardando indietro al quarto trimestre, il mercato ha iniziato ad avvicinarsi alla stasi dopo diversi anni di declino, con un numero maggiore di accordi da 4 milioni di dollari rispetto a qualsiasi dicembre degli ultimi anni ( secondo il rapporto Olshan ).

Per essere chiari, la stasi che si sta gradualmente raggiungendo nel mercato è di prezzo, non di volume. Dopo aver raggiunto il picco nel 2015/2016, il nostro mercato a Manhattan ha registrato un calo dei prezzi compreso tra il 15% e il 25%, a seconda delle dimensioni dellunità e del quartiere. Molti prezzi, in particolare quelli delle unità cooperative più grandi percepite come bisognose di aggiornamenti, sono ora ai livelli del 2011, fino al 25% al ​​di sotto dei massimi di alcuni anni prima. I prezzi dei condomini hanno subito un destino simile, specialmente quelli a prezzi medi e superiori sopra i 5 milioni di dollari, sebbene il calo sia meno precipitoso avvicinandosi al 15%. Questo differenziale illustra il divario sempre più netto tra i valori cooperativi e condominiali.

Anche se i condomini certamente soffrono di cementificazione, la loro convenienza, i molteplici servizi e la facilità di acquisto li contrastano in modo sempre più attraente con le cooperative. I consigli di amministrazione di Co-op, inspiegabilmente, non hanno prestato attenzione a nessuno dei segnali premonitori di valori comparativi in ​​calo. Con i loro onerosi requisiti del pacchetto del consiglio, i frequenti rifiuti del consiglio e le complesse regole di ristrutturazione, questi consigli cooperativi guidano sempre più potenziali acquirenti tra le braccia dei nuovi condomini dove non è richiesta la ristrutturazione ei proprietari possono nuotare, allenarsi, tenere riunioni e cenare – il tutto senza mai lasciare ledificio. Questa rigidità da parte dei Boards esige un prezzo elevato dagli altri azionisti, poiché i valori delle cooperative continuano a diminuire rispetto a quelli dei condomini.

I percentili rappresentano il valore al di sotto del quale una determinata percentuale di elenchi nella ricerca cade per il prezzo per piede quadrato. Fonte: Perchwell

Poiché i prezzi si stabilizzano a livelli inferiori, gli acquirenti hanno iniziato a rientrare nel mercato. Ciò avviene lentamente, quindi mentre il quarto trimestre non è stato forte in termini di contratti firmati o offerte accettate, sentiamo un disgelo sul mercato. Come ormai da più di un anno, la chiave per le vendite è stata il riconoscimento da parte dei venditori del cambiamento avvenuto. Gli acquirenti hanno da tempo smesso di fare offerte su proprietà che percepiscono come troppo care. Sebbene molti venditori trovino ancora questo difficile da accettare, altri hanno imparato che una proprietà con un prezzo di mercato può effettivamente vendere prontamente, con diverse offerte. Sebbene sia improbabile che qualsiasi proprietà venga scambiata al di sopra del prezzo richiesto, abbiamo assistito a una serie di vendite nel quarto trimestre in cui le negoziazioni sono state a, o vicine a, prezzi richiesti che erano chiaramente equi.

Mentre molti acquirenti in tutto il mercato continuano a trattenersi nella convinzione che il mercato debba ulteriormente scendere, le prove del contrario stanno aumentando. Durante il quarto trimestre, la mia azienda [Warburg Realty] ha concluso una serie di accordi su proprietà che erano sul mercato da molti mesi. Attraverso un processo di re-pricing e re-marketing, alcuni di questi sono stati venduti a numeri adeguati alla realtà odierna.

Una maggiore domanda e meno inventario hanno mitigato la perdita di valore a Brooklyn, sebbene larea del centro ancora ha la sua quota di condomini invenduti. Ma come a Manhattan, i prezzi troppo ambiziosi sono stati il ​​nemico del mercato. Soprattutto a Park Slope e Brooklyn Heights, le case a schiera a prezzi vertiginosamente alti hanno languito anche se sono rimaste richieste unità più piccole e case a prezzi migliori.

Segmenti di prezzo delle case a schiera | Fonte: Perchwell

Cosa prevedo per il 2020? Prevedo un primo trimestre più forte dellultimo trimestre di questanno o del primo trimestre del 2019. I prezzi saranno inferiori ma le transazioni dovrebbero fluire più agevolmente in tutto il mercato. Nuove scorte di rivendita arriveranno sul mercato a gennaio e febbraio, ma non in quantità enormi. Se il mercato continuerà effettivamente a stabilizzarsi, è probabile che nel secondo trimestre verranno immesse sul mercato altre nuove quotazioni e quelle che hanno un buon prezzo e una messa in scena attraente dovrebbero vendere entro 30-60 giorni. Il mercato rallenterà nel terzo trimestre, come ogni quattro anni, quando tornerà lattenzione per la corsa presidenziale. Per quanto riguarda il quarto trimestre, i risultati delle elezioni presidenziali influenzeranno la stabilità del mercato a New York così come in tutto il paese, anche se non necessariamente nello stesso modo.

Viviamo in tempi interessanti. Ma anche in tempi interessanti dobbiamo vivere da qualche parte. Le opportunità abbondano a New York per coloro che sono abbastanza saggi o coraggiosi da coglierle. In questo trimestre, il mercato ha iniziato a girare. Ricorda, il fondo del mercato è percepibile solo una volta superato.

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