Immobilien in New York City im vierten Quartal 2019: Der Markt nähert sich nach einigen Jahren des Rückgangs der Stasis

(6. Januar 2020)

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Mit dem Ende des vierten Quartals 2019 nähern sich die Gipfel und Täler, die das Jahr in charakterisierten Der New Yorker Immobilienmarkt wird im Nachhinein noch sichtbarer. Eigentlich gab es nur einen Gipfel und ziemlich viel Tal! Während des ersten Quartals hatte der Markt in den letzten Wochen mit Lähmungen zu kämpfen, um einige Transaktionen zu generieren. Das Transaktionsvolumen beschleunigte sich im zweiten Quartal enorm, in Erwartung der gestiegenen Mansion and Transfer Taxes für Transaktionen, die nach dem 1. Juli abgeschlossen wurden. Diese letzten Juniwochen waren der Höhepunkt im Jahr 2019. Die Abschlussagenten verwalteten jeden Tag 5 oder 6 Schließungen, da alle sich beeilten, diese zu erhalten Ihr Geschäft wurde abgeschlossen, bevor Hunderttausende von Dollar zu ihren Transaktionskosten hinzukamen. Das dritte Quartal litt entsprechend; Da alle Geschäfte, die den Anstieg der Steuern erwarteten, vor Juli zum Abschluss gebracht worden waren, sank das Transaktionsvolumen. Und jetzt, im Rückblick auf das vierte Quartal, nähert sich der Markt nach einigen Jahren des Niedergangs der Stasis mit einer größeren Anzahl von 4-Millionen-Dollar-Deals als in jedem Dezember der letzten Jahre ( gemäß dem Olshan-Bericht ).

Um klar zu sein, ist die Stase, die allmählich auf dem Markt erreicht wird, eine des Preises, nicht des Volumens. Nach dem Höhepunkt in 2015/2016 ist unser Markt in Manhattan je nach Größe der Einheit und Nachbarschaft zwischen 15% und 25% gesunken. Viele Preise, insbesondere die für größere Genossenschaftseinheiten, die als verbesserungsbedürftig eingestuft werden, liegen jetzt auf dem Niveau von 2011 und sogar 25% unter ihren Höchstständen von einigen Jahren zuvor. Die Preise für Eigentumswohnungen haben ein ähnliches Schicksal erlebt, insbesondere im mittleren und oberen Preissegment über 5 Mio. USD, obwohl der Rückgang mit knapp 15% weniger steil ist. Dieser Unterschied verdeutlicht die immer deutlicher werdende Kluft zwischen den Werten für Genossenschaften und Eigentumswohnungen.

Während Eigentumswohnungen sicherlich unter Überbauten leiden, werden sie durch ihre Bequemlichkeit, ihre vielfältigen Annehmlichkeiten und ihre einfache Anschaffung immer attraktiver gegenüber Genossenschaften. Co-op Boards haben unerklärlicherweise keines der Warnsignale für sinkende Vergleichswerte beachtet. Aufgrund ihrer hohen Anforderungen an das Board-Paket, häufiger Ablehnungen des Boards und komplexer Renovierungsregeln treiben diese Koop-Boards potenzielle Käufer zunehmend in die Arme der neuen Eigentumswohnungen, in denen keine Renovierung erforderlich ist und die Eigentümer schwimmen, trainieren, Besprechungen abhalten und speisen – alles ohne jemals das Gebäude zu verlassen. Diese Starrheit der Verwaltungsräte erfordert von den Mitaktionären einen hohen Preis, da die Genossenschaftswerte im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiter sinken.

Perzentile stellen den Wert dar, unter den ein bestimmter Prozentsatz der Einträge in der Suche für den Preis pro Quadratfuß fällt. Quelle: Perchwell

Da sich die Preise auf niedrigeren Niveaus stabilisieren, haben Käufer begonnen, wieder auf den Markt zu kommen. Dies geschieht nur langsam. Obwohl das vierte Quartal weder in Bezug auf unterzeichnete Verträge noch in Bezug auf angenommene Angebote stark war, spüren wir ein Tauwetter auf dem Markt. Wie schon seit über einem Jahr ist der Schlüssel zum Verkauf die Anerkennung der eingetretenen Änderung durch die Verkäufer. Käufer haben längst aufgehört, Angebote für Immobilien zu machen, die sie als überteuert empfinden. Obwohl es vielen Verkäufern immer noch schwer fällt, dies zu akzeptieren, haben andere erfahren, dass eine marktgerechte Immobilie mit mehreren Angeboten tatsächlich schnell verkauft werden kann. Obwohl es unwahrscheinlich ist, dass eine Immobilie über ihrem Angebotspreis gehandelt wird, haben wir im vierten Quartal eine Reihe von Verkäufen verzeichnet, bei denen die Geschäfte zu oder nahe bei Angebotspreisen lagen, die eindeutig fair waren.

Während viele Käufer auf dem gesamten Markt weiterhin davon ausgehen, dass der Markt weiter fallen muss, nehmen die Beweise für das Gegenteil zu. Während des vierten Quartals hat meine Firma [Warburg Realty] eine Reihe von Geschäften mit Immobilien abgeschlossen, die viele Monate auf dem Markt waren. Durch einen Prozess der Neubewertung und Vermarktung wurden einige davon zu Zahlen verkauft, die der heutigen Realität entsprechen.

Eine höhere Nachfrage und weniger Lagerbestände haben den Wertverlust in Brooklyn gemindert, obwohl die Innenstadt immer noch besteht hat seinen Anteil an nicht verkauften Eigentumswohnungen. Aber wie in Manhattan war eine überambitionierte Preisgestaltung der Feind des Marktes. Vor allem in Park Slope und Brooklyn Heights haben Stadthäuser zu extrem hohen Preisen nachgelassen, obwohl kleinere Einheiten und Häuser mit besseren Preisen weiterhin gefragt waren.

Stadthauspreissegmente | Quelle: Perchwell

Was erwarte ich für 2020? Ich gehe davon aus, dass das erste Quartal stärker sein wird als das letzte Quartal dieses Jahres oder das erste Quartal 2019. Die Preise werden niedriger sein, aber die Transaktionen sollten auf dem gesamten Markt reibungsloser verlaufen. Neue Wiederverkaufsbestände werden im Januar und Februar auf den Markt kommen, jedoch nicht in enormer Menge. Wenn sich der Markt tatsächlich weiter stabilisiert, werden voraussichtlich im zweiten Quartal weitere neue Notierungen auf den Markt gebracht, und diejenigen, die einen guten Preis haben und attraktiv inszeniert sind, sollten innerhalb von 30 bis 60 Tagen verkauft werden. Der Markt wird sich im dritten Quartal wie alle vier Jahre verlangsamen, wenn die Aufmerksamkeit auf das Präsidentenrennen zunimmt. Was das vierte Quartal betrifft, werden die Ergebnisse der Präsidentschaftswahlen die Marktstabilität in New York wie im ganzen Land beeinflussen, wenn auch nicht unbedingt auf die gleiche Weise.

Wir leben in interessanten Zeiten. Aber auch in interessanten Zeiten müssen wir irgendwo leben. In New York gibt es viele Möglichkeiten für diejenigen, die weise oder mutig genug sind, sie zu ergreifen. In diesem Quartal begann sich der Markt zu drehen. Denken Sie daran, dass der Boden des Marktes erst dann wahrnehmbar ist, wenn er vorbei ist.

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