New York-i ingatlanok 2019 negyedik negyedévében: A piac számos év hanyatlás után kezdett megközelíteni a staguszt

(2020. január 6.)

GETTY

Ahogy 2019 negyedik negyedéve zárás felé halad, az évre jellemző csúcsok és völgyek a New York-i ingatlanpiac utólag még jobban láthatóvá válik. Valójában csak egy csúcs volt, és elég sok völgy! Az első negyedév során a piac bénulással küzdött néhány tranzakció létrehozása érdekében az elmúlt hetekben; a tranzakciók volumene a második negyedévben rendkívüli mértékben felgyorsult a július 1. után záródó tranzakciók miatt esedékes megemelkedett lakóingatlan- és transzferadókra számítva. Június utolsó hetei voltak a 2019-es csúcsértékek, a záró ügynökök naponta 5 vagy 6 bezárást irányítottak, miközben mindenki rohant ügyletük a vezeték alatt zárult, mielőtt dollár százezereket tettek volna hozzá a tranzakciós költségekhez. A harmadik negyed ennek megfelelően szenvedett; Mivel az adók emelkedését várható összes ügylet július előtt lezárult, a tranzakciók volumene zuhant. És most, visszatekintve a negyedik negyedévre, a piac számos év hanyatlása után elkezdett stagnálni, több mint 4 millió dolláros üzletkötéssel, mint az elmúlt évek bármelyik decemberében ( az Olshan-jelentés szerint ).

Az egyértelműség kedvéért a piacon fokozatosan elért stagusz az ár, nem pedig a mennyiség. A 2015/2016-os tetőzés után manhattani piacunk 15-25% közötti árcsökkenést tapasztalt, az egység méretétől és a környezettől függően. Sok ár, különösen a nagyobb szövetkezeti egységek ára, amelyeket felújításra szorulnak, ma már 2011-es szinten vannak, 25% -kal alacsonyabbak a néhány évvel korábbi csúcsoknál. A társasházi árak hasonló sorson mentek keresztül, különösen az 5 millió dollár feletti közepes árú és magasabb végű árak, bár a csökkenés kevésbé rohamos, közelebb van a 15% -hoz. Ez a különbség szemlélteti a szövetkezet és a társasház értékei közötti egyre egyértelműbb szakadékot.

Noha a társasházak minden bizonnyal a túlépítésektől szenvednek, kényelmük, sokféle kényelem és a vásárlás egyszerűsége egyre vonzóbbá teszi őket a szövetkezetekkel. A szövetkezeti testületek megmagyarázhatatlan módon nem vették figyelembe az összehasonlító értékek csökkenésének egyik figyelmeztető jelét. A szövetkezeti igazgatóságok megterhelő igényeivel, a testület gyakori elutasításával és a bonyolult felújítási szabályokkal egyre inkább az új társasházak karjaiba tereli a potenciális vásárlókat, ahol felújításra nincs szükség, és a tulajdonosok úszhatnak, edzhetnek, megbeszéléseket tarthatnak vacsorázni – mindezt anélkül, hogy valaha elhagyná az épületet A Tanácsok ezen merevsége meredek árat von le a többi részvényestől, mivel a szövetkezeti értékek továbbra is csökkennek a társasházakéhoz képest.

A percentilisek azt az értéket jelentik, amely alatt a keresés során szereplő listák adott százaléka négyzetlábra jut. Forrás: Perchwell

Amint az árak alacsonyabb szinten stabilizálódnak, a vevők elkezdtek újból belépni a piacra. Ez lassan történik, így bár a negyedik negyedév sem az aláírt szerződések, sem az elfogadott ajánlatok tekintetében nem volt erős, mégis olvadást érzünk a piacon. Mint már több mint egy éve igaz, az értékesítés kulcsa az volt, hogy az eladók tudomásul vették a bekövetkezett változást. A vevők már régóta nem kínálnak ajánlatot olyan ingatlanokra, amelyeket túlzottnak tartanak. Bár sok eladónak még mindig nehéz ezt elfogadni, mások megtudták, hogy egy piacra árazott ingatlan valóban azonnal eladható, több ajánlattal. Bár továbbra sem valószínű, hogy bármely ingatlan a kért áron felül fog kereskedni, a negyedik negyedévben számos olyan eladást láthattunk, ahol a kereskedések egyértelműen korrekt árakon voltak, vagy azok közelében voltak.

Míg a piacon sok vevő továbbra is visszatartja azt a meggyőződést, hogy a piacnak tovább kell esnie, egyre több bizonyíték van az ellenkezőjére. A negyedik negyedév során a [Warburg Realty] cégem számos olyan ügyletet kötött az ingatlanokkal, amelyek hónapokig voltak a piacon. Az árképzés és az újbóli marketing útján számos ilyen cikket a mai realitásnak megfelelő mennyiségben értékesítettek.

A nagyobb kereslet és kevesebb készlet csökkentette Brooklynban az értékvesztést, bár a belváros még mindig megvan a maga része az el nem adott lakásokból. De mint Manhattanben, a túl ambiciózus árak is a piac ellenségei voltak. Különösen a Park Slope-ban és a Brooklyn Heights-ban a rendkívül magas árakkal rendelkező sorházak még akkor is elsorvadtak, amikor kisebb egységek és jobb árú házak iránt továbbra is kereslet volt.

Sorházi árszegmensek | Forrás: Perchwell

Mit várok 2020-ra? Úgy gondolom, hogy az első negyedév erősebb, mint akár az idei utolsó negyedév, akár 2019 első negyedéve. Az árak alacsonyabbak lesznek, de a tranzakcióknak gördülékenyebben kell áramlaniuk az egész piacon. Új viszonteladási készlet januárban és februárban érkezik a piacra, de nem hatalmas mennyiségben. Ha a piac valóban stabilizálódik, a második negyedévben valószínűleg újabb új tőzsdei piacok kerülnek forgalomba, és a jó árú és vonzó színpadra lépőknek 30-60 napon belül el kell adniuk. A piac lassulni fog a harmadik negyedév során, akárcsak négyévente, amikor az elnöki verseny iránti figyelem felélénkül. Ami a negyedik negyedévet illeti, az elnökválasztási eredmények befolyásolják a New York-i piaci stabilitást, mint az egész országban, bár nem feltétlenül azonos módon.

Érdekes időket élünk. De még érdekes időkben is valahol élnünk kell. New Yorkban rengeteg lehetőség kínálkozik azok számára, akik bölcsek vagy bátrak, hogy megragadják őket. Ebben a negyedévben a piac fordulni kezdett. Ne feledje, hogy a piac alja csak akkor érzékelhető, ha elmúlt.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük