A kiskereskedelmi ingatlan várható megtérülési rátájának optimalizálása

(Shobhit Mishra) (2020. szeptember 8.)

Társszerző: (Subarna Rana)

A kiskereskedelmi ingatlanok optimalizálása

Elgondolkodott már azon, hogy a bevásárlóközpontok hogyan keresnek pénzt? A bevásárlóközpont befektetési modelljében a bevétel a különböző vállalkozásoknak bérbe adott egységekből származik. Az üzlet tulajdonosa havi bérleti díjat fizet a bevásárlóközpont tulajdonosának. Az üzlet számára felszámított bérleti díj különféle tényezőktől függ, mint például a terület, a demográfiai adatok, az üzlet típusai, az értékesítés, a piacon uralkodó bérleti díj.

De a bevásárlóközpont tulajdonosának kezdeti beruházása meglehetősen nagy a kiadások, a beruházások, valamint a befektetés megtérülésének (ROI) levonása után évente keletkező bérleti bevételhez, amely eloszlik egy időtartamra, általában több mint 2 évre. Az ilyen jellegű forgatókönyvek hozamának mérése érdekében a vállalkozások az IRR (belső megtérülési ráta) elnevezésű kulcsparaméterre támaszkodnak a befektetések jövedelmezőségének értékeléséhez.

A bevásárlóközpontokkal kapcsolatos költségek nagyjából 3-ra oszthatók. kategóriák: építési költségek, üzemeltetési költségek és marketing költségek. Az építési és üzemeltetési költségek a terület tényezői, míg a marketing költség fix érték lehet. Ezért ez megalapozza az optimális befektetés megtalálásának lehetőségét a költségek ezen emelőinek manipulálásával.

Megjegyzés az IRR-ről

Az IRR egy olyan vállalkozás teljesítményének felmérésére szolgál, amelynek folyamatos cash flow-ja van egy bizonyos időre elosztva. Az olyan vállalkozások, mint szállodák, bevásárlóközpontok és lakótelepek ezt a koncepciót használják a befektetés jövedelmezőségének meghatározására.

Belső megtérülési ráta (IRR) a befektetés megtérülési rátája. A belső kifejezés arra utal, hogy a számítás kizárja a külső tényezőket, például a kockázatmentes kamatlábat, az inflációt, a tőkeköltséget vagy a különféle pénzügyi kockázatokat. Diszkont cash flow hozamnak is nevezik.

Miért érdemes optimalizálni?

Az IRR kiszámítása minden év cash flow-ján alapul. Bármely vállalkozás pénzforgalma a bevételen (cash-flow) és a befektetéseken (cash-flow) alapul. A cash-flow az üzletekből származó bérleti bevétel. A készpénz kiáramlása CAPEX és OPEX részekre oszlik. A CAPEX a bevásárlóközpont fejlesztésével járó költség, amely magában foglalja az épület, parkoló, belső terek építését. Ezek befejezése olyan kezdeti beruházások, amelyek nagysága jelentős, elosztva egy időtartamra, általában 2 és 5 év között. Az OPEX a bevásárlóközpont fenntartásához szükséges működési költség vagy folyó költség, például fogyóeszközök, alkalmazotti fizetés, biztonság, háztartás , közművek és karbantartás. Ezek a működési költségek.

Az ádáz piaci verseny miatt a vállalkozásoknak optimalizálniuk kell nyereségüket az OPEX és a CAPEX csökkentésével, miközben növelniük kell a bevételt. Mivel ez az optimalizálás a beruházás kezdetén történik, ez a technika képet ad a vállalkozás várható hozamáról is. Ezért a nettó pénzáramok optimalizálása maximalizálja az üzlet jövedelmezőségét.

Módszertan

Az IRR maximalizálása érdekében az egyenletben a CF (Cash Flow) kifejezés maximalizálva van. Mivel az az időtartam, amelyre maximalizálnunk kell az IRR-t, nincs rögzítve, az IRR-egyenlet minden alkalommal módosul, amikor megváltoztatjuk az időtartamot az egyenletben, ami új optimalizációs egyenletet eredményez. Ezért optimalizáljuk a nettó cash flow-t az IRR helyett. A nettó cash-flow kiszámítása cash-flow mínusz cash-flow, ahol a cash-flow az adók és ráfordítások levonása után keletkező bevétel, a cash-flow pedig az építési költség.

1. ábra

1. Építési költség: Bontja az építési költségeket A legszemcsésebb szint, mivel különféle típusú egységek, például mozi, vendéglátóhely, kiskereskedelmi üzlet, más üzletek fejlesztése miatt az építési költségek a terület függvényévé válnak.

2. Működési költségek: A működési költségek többnyire a a bevásárlóközpont mérete. Biztonsággal, karbantartással, villamos energiával és egyéb napi tevékenységekkel foglalkozik. Ez a bevásárlóközpont teljes méretének tényezője.

3. Marketingköltségek: A marketing költségei nem a terület tényezői, ezért eltávolítják őket ez az IRR-egyenletből származó költség nem befolyásolja a végeredményt.

4. Bevétel: A bevétel kiszámításához úgy kell kiszámítani az egyes üzletek bérleti díját, hogy az alapképlet a következő: területenkénti bérleti díj * teljes terület.

5. Azok a tényezők, amelyek a terület függvényei, a terület megváltoztatásakor változóak lesznek .

6. Fogalmazza meg a pénzáramlási egyenletet terület szerint

CF = Bevétel – Építési költség – Működési költség – Marketing költség

Pénzforgalom optimalizálása

PÉNZFOLYAM

Az IRR kiszámításához , kiszámítják az egyes évek pénzforgalmát, az optimalizálás érdekében bontsa le az egyenletet a legszemcsésebb formában lineáris program változói. Olvassa el a 2. ábra egyenletét:

2. ábra

R, C, O az idő és a terület függvényei, az M pedig egyszeri befektetés.

  • R – Bevétel
  • C – Építési költség
  • O – Működési költség
  • M – Marketing költség
  • T – Idő években

BEVÉTEL (R )

A bevásárlóközpont bevétele bérelt egységekből származik. A teljes megszerzett bérleti érték az összes egység bérleti díjának összege lesz, ahol az egység bérleti díját az egység területének szorzataként kiszámítják az egységnyi területre eső bérleti értékkel. Az egységenkénti bérleti díj üzlettípusonként eltér. Tényezője az egység kategóriájának, eladásának, egységének elhelyezkedésének, méretének, az egyéb bevásárlóközpontok hasonló üzleteinek piaci árfolyamának. Ezen tényezők felhasználásával kiszámítják a különféle üzletek területegységenkénti bérleti díját, amelyet viszont a teljes bérleti díj kiszámításához használnak.

A területegységenkénti bérleti díj kiszámítása egyszeri munka. Minden következő év bérleti díját növeli egy eszkalációs ráta, amely a különböző egységeknél eltérő.

Ezért a bevétel a terület függvénye.

ÉPÍTÉSI KÖLTSÉG (C)

Az építési költség egy egyszeri beruházás, amely pár évre elosztható. Két fő szakaszra osztható: felépítmény és alépítmény. A felépítmény az épület beépített külső váza, az alépítmény pedig a talajszint alatt felépített rész.

SZERKEZET

A felépítmény az épületnek a föld fölé épített része. szinten, és a szerkezet rendeltetésszerű használatának célját szolgálja. Ez magában foglalja az oszlopokat, a gerendákat, a födémeket felfelé, beleértve az összes burkolatot, az ajtók és ablakok ütemezését, a padlót, a tetőfedést, a köpenyeket és a mellvédeket. az egységtípus területétől függetlenül. Ablakok, padló, tetőfedés, lépcsőházak költségei egységtípusonként eltérőek lehetnek. A mozihoz külön lépcsőre és acél fedélzetre van szükség az ülősarok támogatásához. Az élelmiszerügyi bíróságnak további gázvezeték-szerelvényekre lesz szüksége. A padlóburkolat költsége egységenként változhat.

Ezért a felépítmény költsége az egységtípus területének függvénye.

SZERKEZET

Az alépítmény az alsó épületrész, amelyet a talajszint alatt építenek meg. Az alépítmény feladata a terhelések átadása a felépítményről az alatta lévő talajra. Tehát az alépítmény közvetlen kapcsolatban áll a talajjal. Az alépítmény magában foglalja az épület lábazatát és lábazatát.

Az alépítmény költsége független az egységtípus területétől.

PIACI ÉS ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEK

a bevásárlóközpont egyszeri befektetés, amelyet a demográfiai adatok, a méret és a makrogazdasági tényezők alapján félretesznek. Ez nem a terület függvénye.

Az üzemeltetési költség a bevásárlóközpont méretétől és a demográfiai adatoktól függ. Magában foglalja a karbantartási, takarítási, közüzemi számlákat, személyi és biztonsági költségeket, fogyóeszközök költségeit. Ezek a költségek függetlenek az egységtípus területétől. Ennélfogva a marketing költség nem a terület függvénye.

Ennélfogva a maximalizációs egyenletből való kivonás nem érinti a végkimenetet.

A CASH FLOW frissített meghatározása

Ha eltávolítja a cash flow egyenletből azokat a statikus kifejezéseket, amelyek nem a terület függvényei, a kapott egyenlet a 3. ábra szerint fog kinézni. Bontsa ki az egyenletben szereplő R és C kifejezéseket a terület függvényében. Az egységtípus területe az optimalizálási egyenletben szereplő optimalizálási változók lesznek.

3. ábra

A fenti egyenlet a Bevétel (R) és az Építési költség (C) függvénye,

– R az (x) terület függvénye

– C a Terület (x)

OUTPUT

Az alábbi ábra a különböző egységtípusok területét mutatja az optimalizálás előtt és után. A nagyobb bevételt termelő egységek mérete megnő. Emellett az optimalizálás után generált IRR 15,8-ról 17,3-ra nőtt. Az egység területének maximális és minimális határait az üzleti vállalkozásokkal egyeztetve rögzítik. A diagramokat megnézve megfigyelhető, hogy megnövelték a ruházati és éttermi egységek területét, ugyanakkor csökkentették a mozi és az elektronika területét. Ez megnöveli a bevásárlóközpont bérleti bevételét, ezáltal javítva a teljes nyereségességet.

4. ábra : Kezdeti területelosztás
5. ábra: Optimalizált területelosztás

KÖVETKEZTETÉS

Lineáris optimalizálás segítségével modulálni tudtuk az egyes üzletek területeit, hogy minimális befektetéssel maximális bevételt érjünk el . Megfigyelték, hogy az általános építési költségek csökkentek, és a bevételek nőttek, összehasonlítva a szokásos területbevitelekkel. Megfigyelték azt is, hogy az építési költségek nem feltétlenül csökkentek az összes egységtípus esetében, de a nagyobb bevételt termelő üzletek nagyobb területet kaptak. Ez megnövelte az építési költségeket, ami megfelelt az elvárásoknak.

LINKEK

Kép – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük