Optimisation du taux de rendement attendu dans limmobilier commercial

(Shobhit Mishra) (8 septembre 2020)

Co-auteur: (Subarna Rana)

Optimisation de limmobilier commercial

Vous êtes-vous déjà demandé comment les centres commerciaux gagnaient-ils de largent? Dans le modèle dinvestissement du centre commercial, le centre commercial tire ses revenus des unités qui sont louées à différentes entreprises. Le propriétaire du magasin paie un loyer mensuel au propriétaire du centre commercial. La valeur locative facturée au magasin dépend de divers facteurs, tels que la superficie, la démographie, les types de magasins, les ventes, le taux de location en vigueur sur le marché.

Mais linvestissement initial effectué par le propriétaire du centre commercial est assez important par rapport aux revenus locatifs générés chaque année après déduction des dépenses, des investissements ainsi que du retour sur investissement (ROI) qui sétale sur une période de temps, généralement supérieure à 2 ans. Afin de mesurer les rendements dans ce type de scénarios, les entreprises sappuient sur un paramètre clé appelé TRI (taux de rendement interne) pour évaluer la rentabilité des investissements.

Les coûts associés aux centres commerciaux peuvent être globalement divisés en 3 catégories: coût de construction, coût opérationnel et coût marketing. Les coûts de construction et dexploitation sont un facteur de la zone alors que les coûts de commercialisation peuvent être une valeur fixe. Cela sous-tend donc une opportunité de trouver un investissement optimal en manipulant ces leviers de coûts.

Une note sur lIRR

Le TRI est utilisé pour évaluer la performance dune entreprise qui a un flux de trésorerie continu réparti sur une période donnée. Des entreprises telles que les hôtels, les centres commerciaux et les complexes résidentiels utilisent ce concept pour déterminer la rentabilité de linvestissement.

Taux de rendement interne (IRR) est une mesure du taux de rendement dun investissement. Le terme interne fait référence au fait que le calcul exclut les facteurs externes, tels que le taux sans risque, linflation, le coût du capital ou divers risques financiers. Il est également appelé taux de rendement actualisé des flux de trésorerie.

Pourquoi optimiser?

Le calcul du TRI est basé sur le flux de trésorerie de chaque année. Le flux de trésorerie de toute entreprise est basé sur les revenus (entrées de trésorerie) et les investissements (sorties de fonds). Les entrées de trésorerie sont les revenus de location générés par les magasins. La sortie de trésorerie est divisée en CAPEX et OPEX. CAPEX est le coût associé au développement du centre commercial qui comprend la construction du bâtiment, du parking, des intérieurs. Pour terminer, ce sont des investissements initiaux dun montant considérable répartis sur une période de temps, généralement entre 2 et 5 ans. OPEX est le coût opérationnel ou le coût permanent requis pour entretenir le centre commercial, tels que les consommables, le salaire du personnel, la sécurité, lentretien ménager , services publics et maintenance. Ce sont les coûts de fonctionnement.

En raison de la concurrence féroce sur le marché, les entreprises doivent optimiser leurs bénéfices en réduisant les OPEX et les CAPEX, tout en augmentant les revenus. Cette optimisation étant effectuée dès le début de linvestissement, cette technique donnera également une idée du taux de rendement attendu que lentreprise peut atteindre. Par conséquent, loptimisation des flux de trésorerie nets maximisera la rentabilité de lentreprise.

Méthodologie

Afin de maximiser le TRI, le terme CF (Cash Flow) dans léquation est maximisé. Étant donné que la période de temps pour laquelle nous devons maximiser le TRI nest pas fixe, léquation du TRI sera modifiée chaque fois que nous changerons la période de temps dans léquation, ce qui entraînera une nouvelle équation doptimisation. Par conséquent, nous optimisons le flux de trésorerie net au lieu du TRI. Le flux de trésorerie net correspond au flux de trésorerie moins Sortie de trésorerie, où les entrées de trésorerie correspondent aux revenus générés après déduction des impôts et des dépenses et les sorties de fonds au coût de construction.

Figure 1

1. Coût de construction: Répartissez le coût de construction sur niveau le plus granulaire, depuis le développement de différents types dunités comme le cinéma, laire de restauration, le magasin de détail, dautres magasins, le coût de construction devient une fonction de la superficie.

2. Dépenses opérationnelles: Le coût opérationnel dépend principalement de la taille du centre commercial. Il traite de la sécurité, de lentretien, de lélectricité et dautres activités quotidiennes. Cest un facteur de la taille totale du centre commercial.

3. Frais de marketing: Le coût de marketing nest pas un facteur de superficie, donc la suppression ce coût de notre équation IRR naffectera pas le résultat final.

4. Revenus: Les revenus sont calculés en additionnant le loyer de chaque magasin avec la formule de base du loyer par unité de surface * superficie totale.

5. Les facteurs qui sont fonction de laire seront variables lorsque laire sera modifiée .

6. Formulez léquation des flux de trésorerie en termes de superficie

CF = Chiffre daffaires – Coût de construction – Coût opérationnel – Coût marketing

Optimisation des flux de trésorerie

CASH FLOW

Pour calculer le TRI , le flux de trésorerie pour chaque année est calculé, décomposez léquation sous la forme la plus granulaire pour obtenir loptimisation variables de tion pour programme linéaire. Reportez-vous à léquation de la Figure 2:

Figure 2

R, C, O sont des fonctions de temps et de surface et M est un investissement ponctuel.

  • R – Revenus
  • C – Coût de construction
  • O – Coût opérationnel
  • M – Coût marketing
  • T – Durée en années

REVENU (R )

Les revenus générés par le centre commercial proviendront des unités louées. La valeur locative totale gagnée sera la somme du loyer de toutes les unités, où le loyer dun logement est calculé comme la superficie de lunité multipliée par la valeur locative par unité de surface. La valeur locative par unité diffère dun type de magasin à lautre. Cest un facteur de la catégorie de lunité, de la vente, de lemplacement de lunité, de la taille, du taux du marché en vigueur pour des magasins similaires dans dautres centres commerciaux. En utilisant ces facteurs, le taux de location par unité de surface pour différents magasins est calculé, qui à son tour est utilisé pour calculer le loyer total.

Le calcul du taux de location par unité de surface est un travail ponctuel. Chaque année suivante, le loyer est augmenté dun taux dindexation différent pour les différentes unités.

Par conséquent, les revenus sont fonction de la superficie.

COÛT DE CONSTRUCTION (C)

Le coût de la construction est un investissement ponctuel qui peut être étalé sur quelques années. Il peut être divisé en deux sections principales: superstructure et sous-structure. La superstructure est le cadre extérieur construit du bâtiment et la sous-structure est la partie construite sous le niveau du sol.

SUPERSTRUCTURE

La superstructure est la partie dun bâtiment qui est construite au-dessus du sol niveau, et il sert lobjectif de lutilisation prévue de la structure. Il comprend les colonnes, les poutres, la dalle vers le haut, y compris toutes les finitions, les nomenclatures de portes et de fenêtres, les revêtements de sol, la toiture, les linteaux et les parapets.

Pour certaines parties de la superstructure qui sont des colonnes, des poutres, des dalles, le coût est statique indépendamment de la zone de type dunité. Pour les fenêtres, les planchers, les toitures, les escaliers, le coût peut différer selon les types dunités. Un cinéma aura besoin dun escalier séparé et dune terrasse en acier pour soutenir le coin salon. Une aire de restauration nécessitera des raccords de gazoduc supplémentaires. Le coût du revêtement de sol peut varier selon les unités.

Par conséquent, le coût de la superstructure est fonction de la surface du type dunité.

SOUS-STRUCTURE

La sous-structure est la plus basse partie dun bâtiment, qui est construit sous le niveau du sol. La fonction de la sous-structure est le transfert des charges de la superstructure au sol sous-jacent. La sous-structure est donc en contact direct avec le sol porteur. La sous-structure implique la semelle et le socle dun bâtiment.

Le coût de la sous-structure est indépendant de la zone du type dunité.

COÛTS DE MARKETING ET OPÉRATIONNELS

Coût de marketing pour le centre commercial est un investissement ponctuel qui est mis de côté en fonction de la démographie, de la taille et des facteurs macro-économiques. Ce nest pas une fonction de la zone.

Le coût opérationnel dépend de la taille du centre commercial et des données démographiques. Il comprend lentretien, le nettoyage, les factures de services publics, les dépenses de personnel et de sécurité, les dépenses de consommables. Ces coûts sont indépendants de la zone de type dunité. Par conséquent, le coût marketing nest pas une fonction de la zone.

Par conséquent, les retirer de léquation de maximisation naffectera pas la sortie finale.

Définition mise à jour de CASH FLOW

En supprimant les termes statiques de léquation de flux de trésorerie qui ne sont pas une fonction de la zone, léquation résultante ressemblera à la figure 3. Développez les termes R et C dans léquation en fonction de la zone. La zone de type dunité sera les variables doptimisation dans léquation doptimisation.

Figure 3

Léquation ci-dessus est une fonction du revenu (R) et du coût de construction (C),

– R est une fonction de Area (x)

– C est une fonction de Zone (x)

SORTIE

Le graphique ci-dessous représente la zone des différents types dunités avant et après loptimisation. Les unités générant plus de revenus sont augmentées en taille. De plus, le TRI généré après loptimisation est passé de 15,8 à 17,3. Les limites maximales et minimales de la superficie d’une unité sont fixées en coordination avec les entreprises. En regardant les graphiques, on peut observer que la superficie des unités de vêtements et de laire de restauration a été augmentée, et en même temps pour le cinéma et lélectronique, elle a été réduite. Cela entraînera une augmentation des revenus de location du centre commercial, améliorant ainsi la rentabilité totale.

Figure 4 : Répartition initiale de la zone
Figure 5: Distribution de zone optimisée

CONCLUSION

Grâce à loptimisation linéaire, nous avons pu moduler les zones de chaque magasin pour générer un revenu maximal avec des investissements minimes . Il a été observé que le coût global de construction a été réduit et les revenus ont augmenté par rapport aux intrants de surface standard. On a également observé que les coûts de construction nétaient pas nécessairement réduits pour tous les types dunités, mais que les magasins qui généraient le plus de revenus se voyaient attribuer plus de superficie. Cela a entraîné une augmentation du coût de construction, qui était conforme aux attentes.

LIENS

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