Immobilier à New York au quatrième trimestre 2019: le marché a commencé à se rapprocher de la stase après un certain nombre dannées de déclin

(6 janvier 2020)

GETTY

À lapproche de la fin du quatrième trimestre de 2019, les pics et les vallées qui ont caractérisé lannée en le marché immobilier de New York devient encore plus visible avec le recul. En fait, il ny avait quun seul sommet et pas mal de vallée! Au cours du premier trimestre, le marché a traversé la paralysie pour générer quelques transactions au cours de ses dernières semaines; le volume des transactions sest énormément accéléré au cours du deuxième trimestre en prévision de laugmentation des taxes de séjour et de transfert dues sur les transactions conclues après le 1er juillet. Ces dernières semaines de juin ont été le pic de 2019, les agents de clôture gérant 5 ou 6 clôtures chaque jour alors que tout le monde se précipitait pour obtenir leur transaction sest conclue sous le fil avant que des centaines de milliers de dollars ne soient ajoutés à leurs coûts de transaction. Le troisième trimestre a souffert en conséquence; comme toutes les transactions anticipant la hausse des taxes sétaient précipitées avant juillet, le volume des transactions a chuté. Et maintenant, en regardant en arrière au quatrième trimestre, le marché a commencé à se rapprocher de la stase après plusieurs années de déclin, avec un plus grand nombre de transactions de 4 millions de dollars quen décembre de ces dernières années ( selon le rapport Olshan ).

Pour être clair, la stase qui est progressivement atteinte sur le marché est celle du prix et non du volume. Après avoir culminé en 2015/2016, notre marché à Manhattan a connu des baisses de prix comprises entre 15% et 25%, selon la taille de lunité et le quartier. De nombreux prix, en particulier ceux des plus grandes unités coopératives perçues comme nécessitant des mises à niveau, sont maintenant aux niveaux de 2011, jusquà 25% sous leurs sommets de quelques années plus tôt. Les prix des copropriétés ont subi un sort similaire, surtout ceux des prix moyens et supérieurs au-dessus de 5 millions de dollars, bien que la baisse soit moins abrupte à plus près de 15%. Cet écart illustre lécart de plus en plus net entre les valeurs des coopératives et des copropriétés.

Bien que les condos souffrent certainement de la sur-construction, leur commodité, leurs multiples commodités et leur facilité dachat les contrastent de plus en plus avec les coopératives. Les conseils des coopératives, inexplicablement, nont entendu aucun des signes avant-coureurs dune baisse des valeurs comparatives. En raison de leurs exigences élevées en matière de forfaits de conseil, de refus fréquents du conseil et de règles de rénovation complexes, ces conseils de coopératives poussent de plus en plus les acheteurs potentiels dans les bras des nouveaux condominiums où la rénovation nest pas nécessaire, et les propriétaires peuvent nager, sentraîner, tenir des réunions et dîner – le tout sans jamais quitter le bâtiment. Cette rigidité de la part des conseils dadministration impose un prix élevé aux autres actionnaires, car les valeurs des coopératives continuent de diminuer par rapport à celles des copropriétés.

Les centiles représentent la valeur en dessous de laquelle un pourcentage donné dannonces dans la recherche tombe pour le prix au pied carré. Source: Perchwell

Alors que les prix se stabilisent à des niveaux inférieurs, les acheteurs ont commencé à réintégrer le marché. Cela se produit lentement, alors même si le quatrième trimestre na pas été solide en termes de contrats signés ou doffres acceptées, nous ressentons un dégel sur le marché. Comme cest le cas depuis plus dun an maintenant, la clé des ventes a été la reconnaissance par les vendeurs du changement qui sest produit. Les acheteurs ont depuis longtemps cessé de faire des offres sur des propriétés quils jugent trop chères. Bien que de nombreux vendeurs trouvent encore cela difficile à accepter, dautres ont appris quune propriété au prix du marché peut en fait se vendre rapidement, avec plusieurs offres. Bien quil soit peu probable quune propriété se négocie au-dessus de son prix demandé, nous avons constaté un certain nombre de ventes au quatrième trimestre où les transactions ont été à des prix demandés ou proches de ceux-ci qui étaient clairement équitables.

Alors que de nombreux acheteurs sur lensemble du marché continuent de se retenir dans la conviction que le marché doit encore baisser, les preuves du contraire saccumulent. Au cours du quatrième trimestre, ma société [Warburg Realty] a conclu un certain nombre de transactions sur des propriétés qui étaient sur le marché pendant plusieurs mois. Grâce à un processus de re-tarification et de re-marketing, un certain nombre dentre eux se sont vendus à des quantités adaptées aux réalités daujourdhui.

Une demande accrue et une diminution des stocks ont atténué la perte de valeur à Brooklyn, même si le centre-ville est toujours a sa part de condos invendus. Mais comme à Manhattan, des prix trop ambitieux ont été lennemi du marché. Surtout à Park Slope et Brooklyn Heights, les maisons de ville à des prix extrêmement élevés ont langui alors même que des unités plus petites et des maisons à meilleur prix sont restées en demande.

Segments de prix des maisons de ville | Source: Perchwell

Que dois-je prévoir pour 2020? Je prévois un premier trimestre plus fort que le dernier trimestre de cette année ou le premier trimestre de 2019. Les prix seront plus bas mais les transactions devraient se dérouler plus facilement sur lensemble du marché. De nouveaux stocks de revente arriveront sur le marché en janvier et février, mais pas en quantité énorme. Si le marché continue effectivement à se stabiliser, davantage de nouvelles inscriptions seront probablement mises sur le marché au deuxième trimestre, et celles dont le prix est bien évalué et qui sont organisées de manière attrayante devraient se vendre dans un délai de 30 à 60 jours. Le marché ralentira au troisième trimestre, comme il le fait tous les quatre ans, lorsque lattention sur la course présidentielle reprendra. Quant au quatrième trimestre, les résultats de lélection présidentielle influenceront la stabilité du marché à New York comme dans tout le pays, mais pas nécessairement de la même manière.

Nous vivons à une époque intéressante. Mais même à des moments intéressants, nous devons vivre quelque part. Les opportunités abondent à New York pour ceux qui sont assez sages ou courageux pour les saisir. Ce trimestre, le marché a commencé à tourner. Noubliez pas que le bas du marché nest perceptible quune fois passé.

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