Odotetun tuottoprosentin optimointi vähittäiskaupan kiinteistöissä

(Shobhit Mishra) (8. syyskuuta 2020)

Kirjoittaja: (Subarna Rana)

Vähittäiskaupan kiinteistöjen optimointi

Oletko koskaan miettinyt, kuinka kauppakeskukset ansaitsevat rahaa? Kauppakeskuksen sijoitusmallissa kauppakeskus saa tulonsa yksiköille, jotka vuokrataan eri yrityksille. Kaupan omistaja maksaa kuukausimaksun kauppakeskuksen omistajalle. Kaupasta veloitettava vuokra-arvo riippuu useista tekijöistä, kuten pinta-alasta, väestötiedoista, myymälätyypeistä, myynnistä, markkinoilla vallitsevasta vuokrasta.

Mutta kauppakeskuksen omistajan tekemä alkuinvestointi on melko suuri verrattuna vuosittain syntyviin vuokratuloihin vähentämällä kulut, investoinnit ja sijoitetun pääoman tuotto (ROI), joka jakautuu ajanjaksolle, yleensä yli 2 vuodelle. Tuottojen mittaamiseksi tällaisissa skenaarioissa yritykset luottavat keskeiseen parametriin, jota kutsutaan IRR: ksi (sisäinen tuottoprosentti) arvioidakseen investointien kannattavuutta.

Kauppakeskuksiin liittyvät kustannukset voidaan jakaa laajasti 3: een. luokat: rakennuskustannukset, toimintakustannukset ja markkinointikustannukset. Rakennus- ja toimintakustannukset ovat tekijä alueella, kun taas markkinointikustannukset voivat olla kiinteitä. Näin ollen tämä tarjoaa mahdollisuuden löytää optimaalinen sijoitus manipuloimalla näitä kustannusvipuja.

Huomautus IRR: stä

IRR: ää käytetään mittaamaan sellaisen liiketoiminnan suorituskykyä, jolla on jatkuva kassavirta tietylle ajanjaksolle. Yritykset, kuten hotellit, ostoskeskukset ja asuntokompleksit, käyttävät tätä käsitettä sijoituksen kannattavuuden määrittämiseen.

Sisäinen tuottoprosentti (IRR) on mitta sijoituksen tuottoprosentista. Termi sisäinen viittaa siihen, että laskelma sulkee pois ulkoiset tekijät, kuten riskitön korko, inflaatio, pääomakustannukset tai erilaiset taloudelliset riskit. Sitä kutsutaan myös diskontatuksi kassavirran tuottoksi.

Miksi optimoida?

IRR-laskenta perustuu kunkin vuoden kassavirtaan. Yrityksen kassavirta perustuu tuloihin (kassavirta) ja investointeihin (kassavirta). Kassavirta on myymälöiden tuottamia vuokratuloja. Rahavirta on jaettu CAPEX- ja OPEX-rahavirtoihin. CAPEX on ostoskeskuksen kehittämiseen liittyvät kustannukset, joihin sisältyy rakennuksen, pysäköinnin ja sisätilojen rakentaminen. Viimeistely on alkusijoitus, jonka määrä on huomattava ajallisesti, yleensä 2-5 vuoteen. OPEX on kauppakeskuksen ylläpitoon tarvittavat toimintakustannukset tai juoksevat kustannukset, kuten kulutustarvikkeet, henkilöstön palkka, turvallisuus, taloudenhoito , apuohjelmat ja huolto. Nämä ovat juoksevat kustannukset.

Markkinoilla vallitsevan kireän kilpailun vuoksi yritysten on optimoitava voittonsa vähentämällä OPEX: ää ja CAPEX: ää samalla kun lisätään tuloja. Koska tämä optimointi tehdään investoinnin alkaessa, tämä tekniikka antaa myös käsityksen odotetusta tuottoprosentista, jonka yritys voi saavuttaa. Siksi nettokassavirran optimointi maksimoi liiketoiminnan kannattavuuden.

Menetelmät

IRR: n maksimoimiseksi yhtälössä termi CF (kassavirta) maksimoidaan. Koska ajanjaksoa, jolle meidän on maksimoitava IRR, ei ole kiinteä, IRR-yhtälöä muutetaan joka kerta, kun muutamme yhtälön aikajaksoa, mikä johtaa uuteen optimointikaavaan. Siksi optimoimme nettokassavirran IRR: n sijaan. Nettokassavirta lasketaan kassavirtaan miinus kassavirta, jossa kassavirta on verojen ja kulujen vähentämisen jälkeen syntynyt tulo ja rakennuskustannukset.

Kuva 1

1. Rakennuskustannukset: Jaa rakennuskustannukset kaikkein rakeisimmalla tasolla, koska erityyppisten yksiköiden, kuten elokuvateatterin, ravintoloiden, vähittäiskaupan ja muiden kauppojen, kehittämisen vuoksi rakennuskustannuksista tulee alueen funktio. div> 2. Operatiiviset kulut: Toimintakustannukset riippuvat enimmäkseen ostoskeskuksen koko. Se käsittelee turvallisuutta, huoltoa, sähköä ja muuta päivittäistä toimintaa. Se on kauppakeskuksen kokon tekijä.

3. Markkinointikulut: Markkinointikustannukset eivät ole pinta-alatekijä, joten ne poistetaan nämä IRR-yhtälömme kustannukset eivät vaikuta lopputulokseen.

4. Tulot: Tulot lasketaan laskemalla yhteen kunkin myymälän vuokra peruskaavalla vuokra / pinta-ala * kokonaispinta-ala.

5. Pinta-alan funktiot vaihtelevat, kun aluetta muutetaan .

6. Määritä kassavirran yhtälö pinta-alaksi

CF = Tulot – Rakennuskustannukset – Operatiiviset kustannukset – Markkinointikustannukset

Kassavirran optimointi

KASSAVIRTA

IRR-laskennalle , kassavirta kullekin vuodelle lasketaan, hajota yhtälö kaikkein rakeisimmassa muodossa saadaksesi optimointia lineaarisen ohjelman muuttujat. Katso yhtälö kuvasta 2:

Kuva 2

R, C, O ovat ajan ja alueen funktioita ja M on kertaluonteinen sijoitus.

  • R – Tulot
  • C – Rakennuskustannukset
  • O – toimintakustannukset
  • M – markkinointikustannukset
  • T – aika vuosina

TULOT (R )

Ostoskeskuksen tuottama tulo tulee vuokratuista yksiköistä. Ansaittu vuokra-arvo on kaikkien yksiköiden vuokrien summa, jossa yksikön vuokra lasketaan yksikön pinta-alana kerrottuna alueen yksikköarvolla. Yksikkövuokra-arvo vaihtelee myymälätyypeittäin. Se on tekijä yksikön luokkaan, myyntiin, yksikön sijaintiin, kokoon ja muiden kauppakeskusten vastaavien myymälöiden markkinahintaan. Näitä tekijöitä käyttämällä lasketaan vuokramäärä pinta-alayksikköä kohden eri myymälöille, jota puolestaan ​​käytetään kokonaisvuokran laskemiseen.

Pinta-alayksikön vuokrahinnan laskeminen on kertaluonteinen työ. Jokaisen seuraavan vuoden vuokraa korotetaan eri yksiköiden erilaisella eskaloitumisasteella.

Tulot ovat siis alueen funktio.

RAKENNEKUSTANNUKSET (C)

Rakennuskustannukset ovat kertaluonteisia investointeja, jotka voidaan jakaa parille vuodelle. Se voidaan jakaa kahteen pääosaan: päällirakenne ja alarakenne. Korirakenne on rakennuksen rakennettu ulkokehys ja alarakenne on osa, joka on rakennettu maanpinnan alapuolelle.

KORIRAKENNE

Korirakenne on maanpinnan yläpuolelle rakennetun osan rakennus tasolla, ja se palvelee rakenteen käyttötarkoitusta. Se sisältää pylväät, palkit, levyn ylöspäin, mukaan lukien kaikki pintakäsittelyt, ovien ja ikkunoiden aikataulut, lattianpäällysteen, kattojen, salvojen ja peittojen. yksikön tyypin alueesta riippumatta. Ikkunoiden, lattiapäällysteiden, kattojen ja portaikkojen hinta voi vaihdella laitetyypeittäin. Elokuvateatteri tarvitsee erillisen portaikon ja teräskannen oleskelutilan tukemiseksi. Ruokapaikka tarvitsee lisää kaasuputkiliittimiä. Lattiakustannukset voivat vaihdella yksikkökohtaisesti.

Näin ollen päällirakenteen hinta on yksikkötyypin alueen funktio.

ALARAKENNE

Alarakenne on alempi osa rakennusta, joka on rakennettu maanpinnan alapuolelle. Alarakenteen tehtävä on kuormien siirtyminen päällirakenteesta maan alla olevaan maaperään. Joten alarakenne on suorassa kosketuksessa tukevan maaperän kanssa. Alarakenteeseen liittyy rakennuksen jalusta ja sokkeli.

Alarakenteen kustannukset ovat riippumattomia yksikötyypin alueesta.

MARKKINOINTI- JA TOIMINTAKULUT

Rakennuksen markkinointikustannukset kauppakeskus on kertaluonteinen sijoitus, joka pidetään syrjässä väestörakenteen, koon ja makrotaloudellisten tekijöiden perusteella. Se ei ole alueen funktio.

Käyttökustannukset riippuvat ostoskeskuksen koosta ja väestötiedoista. Se sisältää ylläpito-, siivous-, yleislaskut, henkilöstö- ja turvakulut, kulutushyödykekulut. Nämä kustannukset ovat riippumattomia yksikötyypin alueesta. Siksi markkinointikustannukset eivät ole alueen funktio.

Näin ollen niiden poistaminen maksimointiyhtälöstä ei vaikuta lopputulokseen.

Kassavirran päivitetty määritelmä

Poistamalla kassavirran yhtälöstä staattiset termit, jotka eivät ole alueen funktio, tuloksena oleva yhtälö näyttää kuvalta 3. Laajenna yhtälön termit R ja C alueen funktiona. Yksikkötyyppialue on optimointimuuttujat optimointikaavassa.

Kuva 3

Yllä oleva yhtälö on tulojen (R) ja rakennuskustannusten (C) funktio.

– R on alueen (x) funktio

– C on funktion Alue (x)

LÄHTÖ

Alla oleva kaavio kuvaa eri yksikkötyyppien aluetta ennen optimointia ja sen jälkeen. Enemmän tuloja tuottavien yksiköiden kokoa kasvatetaan. Myös optimoinnin jälkeen syntynyt IRR on noussut 15,8: sta 17,3: een. Yksikön alueen enimmäis- ja vähimmäisrajat vahvistetaan yhteistyössä liiketoiminnan kanssa. Kaavioita tarkastelemalla voidaan havaita, että vaatetus- ja ruokapaikkojen pinta-alaa on kasvatettu, ja samalla elokuvaa ja elektroniikkaa on vähennetty. Tämä lisää kauppakeskuksen vuokratuloja ja parantaa siten kokonaiskannattavuutta.

Kuva 4 : Aluealueen jakelu
Kuva 5: Optimoitu aluejako

PÄÄTELMÄ

Lineaarisen optimoinnin avulla pystyimme moduloimaan kunkin myymälän alueita tuottamaan mahdollisimman paljon tuloja pienillä investoinneilla . Havaittiin, että rakennustoiminnan kokonaiskustannukset laskivat ja tulot kasvoivat verrattuna vakioalueen panoksiin. Havaittiin myös, että kaikkien yksikkötyyppien rakennuskustannukset eivät välttämättä laskeneet, mutta suurempia tuloja tuottaville myymälöille osoitettiin enemmän pinta-alaa. Tämä johti rakennuskustannusten nousuun, mikä vastasi odotuksia.

LINKIT

Kuva – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *