New Yorkin kiinteistöt vuoden viimeisellä neljänneksellä 2019: Markkinat ovat alkaneet lähestyä stasisää monien vuosien laskun jälkeen

(6. tammikuuta 2020)

GETTY

Kun vuoden 2019 viimeinen vuosineljännes etenee kohti loppua, vuodelle ominaiset huiput ja laaksot New Yorkin kiinteistömarkkinat tulevat entistä paremmin näkyviin jälkikäteen. Itse asiassa oli vain yksi huippu ja melko paljon laaksoa! Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana markkinat kamppailivat halvaantumisen kautta saadakseen muutamia liiketoimia viimeisten viikkojen aikana; transaktiovolyymi kiihtyi valtavasti toisen vuosineljänneksen aikana odottaen 1. heinäkuuta jälkeen sulkeutuvista transaktioista johtuvien korotettujen siirtomaksujen ja siirtoverojen odotettua. Nämä kesäkuun viimeiset viikot olivat vuoden 2019 huippu, ja sulkemisagentit hallitsivat 5 tai 6 sulkemista joka päivä, kun kaikki kiirehtivät saamaan heidän kauppansa suljettiin langan alla ennen kuin satoja tuhansia dollareita lisättiin transaktiokustannuksiin. Kolmas vuosineljännes kärsi vastaavasti; Kun kaikki verotuksen nousua ennakoivat kaupat olivat nopeutuneet päättymään ennen heinäkuussa, transaktiovolyymi romahti. Ja nyt, kun tarkastellaan viimeistä vuosineljännestä, markkinat ovat alkaneet lähestyä pysähtymistä useiden vuosien laskun jälkeen, ja niiden tekemät 4 miljoonan dollarin sopimukset ovat suuremmat kuin missään viime vuoden joulukuussa ( Olshanin raportin mukaan ).

Selvyyden vuoksi markkinoiden vähitellen saavuttama staatio on hinta, ei volyymi. Huipun jälkeen vuosina 2015/2016 Manhattanilla markkinamme ovat laskeneet 15-25% yksikkökoon ja naapuruston mukaan. Monet hinnat, etenkin suurempien osuuskuntayksiköiden hinnat, joiden katsotaan tarvitsevan päivityksiä, ovat nyt vuoden 2011 tasolla, jopa 25% alhaisemmat kuin muutama vuosi aiemmin. Condo-hinnat ovat käyneet samanlaisen kohtalon, etenkin keskihintaiset ja korkeammat hinnat yli 5 miljoonaa dollaria, vaikka lasku ei ole yhtä nopeaa, lähempänä 15%. Tämä ero kuvaa entistä selvempää kuilua osuuskuntien ja osakehuoneistoarvojen välillä.

Vaikka asunnot kärsivät varmasti ylikuormituksesta, niiden mukavuus, monipuoliset mukavuudet ja ostamisen helppous asettavat ne yhä houkuttelevammin osuuskuntien kanssa. Co-op-hallitukset eivät ole selittämättömästi ottaneet huomioon yhtään varoitusmerkkiä vertailuarvojen laskusta. Raskaiden hallituksen pakettivaatimusten, toistuvien hallituksen hylkäämisten ja monimutkaisten kunnostussääntöjen ansiosta nämä osuuskuntalautakunnat ajavat potentiaaliset ostajat yhä useammin uusien osakehuoneistojen käsivarsille, joissa kunnostamista ei vaadita, ja omistajat voivat uida, treenata, pitää kokouksia ja syödä – kaikki poistumatta rakennuksesta. Tämä hallitusten jäykkyys saa osakkeenomistajilta jyrkän hinnan, kun osuuskuntarajat pienenevät edelleen verrattuna osakehuoneistojen arvoihin.

Prosenttipisteet edustavat arvoa, jonka alapuolella tietty prosenttiosuus haun ilmoituksista laskee neliöjalan hinnan. Lähde: Perchwell

Kun hinnat vakiintuvat alemmalle tasolle, ostajat ovat alkaneet palata markkinoille. Tämä tapahtuu hitaasti, joten vaikka viimeinen vuosineljännes ei ollut vahva joko allekirjoitettujen sopimusten tai hyväksyttyjen tarjousten suhteen, tunnemme markkinoilla sulaa. Kuten on ollut totta jo yli vuoden ajan, myynnin avain on ollut myyjien tietoisuus tapahtuneesta muutoksesta. Ostajat ovat jo kauan sitten lakanneet tarjoamasta kiinteistöjä, joiden he kokevat olevan ylihinnoiteltuja. Vaikka monien myyjien on edelleen vaikea hyväksyä tätä, muut ovat oppineet, että markkinoille hinnoiteltu kiinteistö voi tosiasiallisesti myydä nopeasti useilla tarjouksilla. Vaikka onkin epätodennäköistä, että mikään kiinteistö käy kauppaa yli sen kysyttävän hinnan, olemme viimeisellä vuosineljänneksellä nähneet useita myyntejä, joissa kaupat ovat olleet selvästi lähellä kohtuullisia tai lähellä niitä.

Vaikka monet ostajat kaikkialla markkinoilla pidättelevät edelleen uskoaan, että markkinoiden on edelleen laskettava, todisteet päinvastaisesta on kasvussa. Neljännen vuosineljänneksen aikana yritykseni [Warburg Realty] on tehnyt useita kauppoja kiinteistöistä, jotka olivat markkinoilla useita kuukausia. Hinnoittelu- ja uudelleenmarkkinointiprosessin kautta monet niistä ovat myyty nykypäivän todellisuuteen sopivalla määrällä.

Suurempi kysyntä ja vähemmän varastoja ovat lieventäneet Brooklynin arvon menetystä, vaikka keskustan alue on edelleen on osuutensa myymättömistä asunnoista. Mutta kuten Manhattanilla, liian kunnianhimoinen hinnoittelu on ollut markkinoiden vihollinen. Varsinkin Park Slope- ja Brooklyn Heights -alueilla kaupunkitalot ovat kohtalaisen korkeilla hinnoilla hukkuneet, vaikka pienemmät yksiköt ja edullisemmat talot ovatkin pysyneet kysynnässä.

Rivitalon hintasegmentit | Lähde: Perchwell

Mitä odotan vuodelle 2020? Odotan ensimmäisen vuosineljänneksen olevan vahvempi kuin joko tämän vuoden viimeinen vuosineljännes tai vuoden 2019 ensimmäinen vuosineljännes. Hinnat ovat matalampia, mutta liiketoimien pitäisi kulkea sujuvammin koko markkinapaikalla. Uusi jälleenmyyntivarasto tulee markkinoille tammikuussa ja helmikuussa, mutta ei valtavan määrän. Jos markkinat vakiintuvat edelleen, toisella vuosineljänneksellä saatetaan todennäköisesti lisätä uusia listoja, ja niiden hintojen, jotka ovat hyvin hinnoiteltuja ja houkuttelevia, pitäisi myydä 30–60 päivän kuluessa. Markkinat hidastuvat kolmannella vuosineljänneksellä, kuten neljän vuoden välein, kun huomio presidentin kilpailuun herää. Viimeisen vuosineljänneksen osalta presidentinvaalien tulokset vaikuttavat New Yorkin markkinoiden vakauteen kuten koko maassa, vaikkakaan ei välttämättä samalla tavalla.

Elämme mielenkiintoisia aikoja. Mutta jopa mielenkiintoisina aikoina meidän on elettävä jonnekin. New Yorkissa on runsaasti mahdollisuuksia viisaille tai rohkeille tarttua heihin. Tämän vuosineljänneksen aikana markkinat alkoivat kääntyä. Muista, että markkinoiden pohja on aina havaittavissa vasta, kun se on ohi.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *