Bienes raíces de la ciudad de Nueva York en el cuarto trimestre de 2019: el mercado ha comenzado a acercarse a la estasis después de varios años de declive

(6 de enero de 2020)

GETTY

A medida que el cuarto trimestre de 2019 se acerca a su fin, los picos y valles que caracterizaron el año en el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York se vuelve aún más visible en retrospectiva. En realidad, solo había un pico y bastante valle. Durante el primer trimestre, el mercado luchó por la parálisis para generar algunas transacciones durante sus últimas semanas; El volumen de transacciones se aceleró enormemente durante el segundo trimestre en anticipación al aumento de los impuestos de mansión y transferencia debidos al cierre de las transacciones después del 1 de julio. Estas últimas semanas de junio fueron el pico de 2019, con agentes de cierre que administraron 5 o 6 cierres cada día mientras todos se apresuraban a su trato cerró bajo el cable antes de que se agregaran cientos de miles de dólares a sus costos de transacción. El tercer cuarto sufrió en consecuencia; Como todos los acuerdos que anticipaban el repunte de los impuestos se apresuraron a cerrar antes de julio, el volumen de transacciones se desplomó. Y ahora, mirando hacia atrás en el cuarto trimestre, el mercado ha comenzado a acercarse a la estasis después de varios años de declive, con una mayor cantidad de acuerdos de $ 4 millones que en cualquier diciembre de los últimos años ( según el informe Olshan ).

Para ser claros, la estasis que se está logrando gradualmente en el mercado es de precio, no de volumen. Después de alcanzar su punto máximo en 2015/2016, nuestro mercado en Manhattan ha experimentado caídas de precios de entre 15% y 25%, según el tamaño de la unidad y el vecindario. Muchos precios, especialmente los de las unidades cooperativas más grandes que se perciben como que necesitan mejoras, se encuentran ahora en los niveles de 2011, hasta un 25% por debajo de sus máximos de unos años antes. Los precios de los condominios han sufrido un destino similar, especialmente los de precios medios y altos por encima de los $ 5 millones, aunque la caída es menos abrupta y se acerca al 15%. Este diferencial ilustra la brecha cada vez más clara entre los valores de las cooperativas y los condominios.

Si bien los condominios ciertamente sufren de edificios en exceso, su conveniencia, múltiples comodidades y facilidad de compra los contrastan de manera cada vez más atractiva con las cooperativas. Las Juntas Cooperativas, inexplicablemente, no han prestado atención a ninguna de las señales de advertencia de la disminución de los valores comparativos. Con los onerosos requisitos del paquete de la Junta, los rechazos frecuentes de la Junta y las complejas reglas de renovación, estas Juntas cooperativas llevan cada vez más a los compradores potenciales a los brazos de los nuevos condominios donde no se requiere renovación, y los propietarios pueden nadar, hacer ejercicio, celebrar reuniones y cenar, todo sin tener que salir del edificio. Esta rigidez por parte de los directorios impone un precio elevado a los demás accionistas, ya que los valores de las cooperativas continúan disminuyendo en relación con los de los condominios.

Los percentiles representan el valor por debajo del cual cae un porcentaje determinado de listados en la búsqueda por precio por pie cuadrado. Fuente: Perchwell

A medida que los precios se estabilizan en niveles más bajos, los compradores han comenzado a volver a ingresar al mercado. Esto sucede lentamente, por lo que aunque el cuarto trimestre no fue sólido en términos de contratos firmados u ofertas aceptadas, sentimos un deshielo en el mercado. Como ha sucedido durante más de un año, la clave de las ventas ha sido el reconocimiento por parte de los vendedores del cambio que se ha producido. Los compradores hace tiempo que dejaron de hacer ofertas sobre propiedades que percibían como sobrevaloradas. Aunque muchos vendedores todavía encuentran esto difícil de aceptar, otros han aprendido que una propiedad con precio de mercado en realidad puede venderse rápidamente, con varias ofertas. Si bien es poco probable que alguna propiedad se negocie por encima de su precio de venta, hemos visto una serie de ventas en el cuarto trimestre en las que las operaciones han estado en, o cerca de, precios de venta que eran claramente justos.

Si bien muchos compradores en todo el mercado continúan conteniéndose en la creencia de que el mercado tiene que seguir cayendo, la evidencia de lo contrario está aumentando. Durante el cuarto trimestre, mi empresa [Warburg Realty] ha realizado una serie de acuerdos sobre propiedades que estuvieron muchos meses en el mercado. A través de un proceso de reajuste de precios y remarketing, varios de estos se han vendido a cantidades adecuadas a las realidades actuales.

Una mayor demanda y menos inventario han mitigado la pérdida de valor en Brooklyn, aunque el centro de la ciudad todavía tiene su parte de condominios sin vender. Pero al igual que en Manhattan, los precios excesivamente ambiciosos han sido el enemigo del mercado. Especialmente en Park Slope y Brooklyn Heights, las casas adosadas a precios tremendamente altos han languidecido incluso cuando las unidades más pequeñas y las casas con mejores precios siguen teniendo demanda.

Segmentos de precios de casas adosadas | Fuente: Perchwell

¿Qué anticipo para 2020? Anticipo un primer trimestre más fuerte que el último trimestre de este año o el primer trimestre de 2019. Los precios serán más bajos pero las transacciones deberían fluir con mayor fluidez en todo el mercado. El nuevo inventario de reventa llegará al mercado en enero y febrero, pero no en cantidades enormes. Si el mercado continúa estabilizándose, es probable que se coloquen en el mercado más listados nuevos en el segundo trimestre, y aquellos que tienen un buen precio y se organizan de manera atractiva deberían venderse dentro de 30 a 60 días. El mercado se desacelerará durante el tercer trimestre, como lo hace cada cuatro años, cuando se recupere la atención a la carrera presidencial. En cuanto al cuarto trimestre, los resultados de las elecciones presidenciales influirán en la estabilidad del mercado en Nueva York como lo hará en todo el país, aunque no necesariamente de la misma manera.

Vivimos en tiempos interesantes. Pero incluso en tiempos interesantes tenemos que vivir en algún lugar. Las oportunidades abundan en Nueva York para aquellos lo suficientemente sabios o valientes como para aprovecharlas. Este trimestre, el mercado comenzó a cambiar. Recuerde, el fondo del mercado solo es perceptible una vez que ha pasado.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *