Optimering af den forventede afkast i Retail Real Estate

(Shobhit Mishra) (8. sep 2020)

Medforfatter: (Subarna Rana)

Optimering af detailejendomme

Har du nogensinde spekuleret på, hvordan tjener indkøbscentre penge? I mallens investeringsmodel henter indkøbscentret sin indtægt fra de enheder, der udlejes til forskellige virksomheder. Butikkejeren betaler en månedlig leje til indkøbscentrets ejer. Lejeværdien, der opkræves i butikken, afhænger af forskellige faktorer, såsom område, demografi, butiktyper, salg, den fremherskende lejeprisen på markedet.

Men den oprindelige investering foretaget af indkøbscentrets ejer er ret stor sammenlignet til lejeindtægterne, der genereres hvert år efter fratrækning af udgifterne, investeringerne samt investeringsafkastet (ROI), der er spredt over en periode, generelt mere end 2 år. For at måle afkastet i denne slags scenarier er virksomheder afhængige af en nøgleparameter kaldet IRR (Internal Rate of Return) for at evaluere investeringernes rentabilitet.

Omkostninger forbundet med indkøbscentre kan stort set opdeles i 3 kategorier: byggeomkostninger, driftsomkostninger og markedsføringsomkostninger. Bygge- og driftsomkostninger er en faktor i området, mens markedsføringsomkostninger kan være en fast værdi. Derfor ligger dette til grund for en mulighed for at finde optimale investeringer ved at manipulere disse løftestænger.

En note om IRR

IRR bruges til at måle resultaterne for en virksomhed, der har en fortsat pengestrøm fordelt over en periode. Virksomheder som hoteller, indkøbscentre og boligkomplekser bruger dette koncept til at bestemme investeringens rentabilitet.

Intern afkast (IRR) er et mål for en investerings afkast. Udtrykket intern henviser til det faktum, at beregningen udelukker eksterne faktorer, såsom risikofri rente, inflation, kapitalomkostninger eller forskellige finansielle risici. Det kaldes også den tilbagediskonterede afkast på pengestrømme.

Hvorfor optimeres?

Beregningen af ​​IRR er baseret på hvert års pengestrøm. Enhver virksomheds pengestrøm er baseret på indtægter (pengestrøm) og investering (pengestrøm). Kontantstrøm er lejeindtægterne genereret fra butikkerne. Kontantstrøm er opdelt i CAPEX og OPEX. CAPEX er omkostningerne forbundet med udviklingen af ​​indkøbscentret, som inkluderer opførelse af bygning, parkering, interiør. Efterbehandling er disse initialinvesteringer, der er betydelige i beløb fordelt over en periode, normalt mellem 2 og 5 år. OPEX er driftsomkostningerne eller de løbende omkostninger, der kræves for at vedligeholde indkøbscentret såsom forbrugsvarer, personale løn, sikkerhed, husholdning , forsyningsselskaber og vedligeholdelse. Dette er driftsomkostningerne.

På grund af hård konkurrence på markedet er virksomheder nødt til at optimere deres overskud ved at reducere OPEX og CAPEX, mens de øger indtægterne. Da denne optimering sker ved starten af ​​investeringen, vil denne teknik også give en idé om den forventede afkast, som virksomheden kan opnå. Derfor vil optimering af nettopengestrømme maksimere forretningens rentabilitet.

Metode

For at maksimere IRR maksimeres udtrykket CF (Cash Flow) i ligningen. Da den tidsperiode, som vi skal maksimere IRR til, ikke er fast, vil IRR-ligningen blive ændret hver gang vi ændrer tidsperioden i ligningen, hvilket vil resultere i en ny optimeringsligning. Derfor optimerer vi netto cash flow i stedet for IRR. Netto pengestrøm beregnes som kontantstrøm minus kontantstrøm, hvor pengestrøm er den indtjening, der genereres efter fradrag af skatter og udgifter, og kontantstrøm er byggeomkostningerne.

Figur 1

1. Bygningsomkostninger: Opdel byggeomkostningerne til mest granulære niveau, da udviklingen af ​​forskellige typer enheder som biograf, food court, detailbutik, andre butikker, bliver byggeomkostningerne en funktion af området.

2. Driftsudgifter: Driftsomkostninger afhænger for det meste af størrelsen på indkøbscentret. Det beskæftiger sig med sikkerhed, vedligeholdelse, elektricitet og andre daglige aktiviteter. Det er en faktor for den samlede størrelse af indkøbscentret.

3. Marketingudgifter: Marketingomkostninger er ikke en faktor for området og fjerner derfor disse omkostninger fra vores IRR-ligning påvirker ikke slutresultatet.

4. Indtægter: Indtægter beregnes ved at summere huslejen fra hver butik med den grundlæggende formel husleje pr. arealenhed * samlet areal.

5. Faktorer, der er en funktion af arealet, vil variere, når området ændres .

6. Formuler pengestrømsligningen med hensyn til areal

CF = Omsætning – Bygningsomkostninger – Driftsomkostninger – Marketingomkostninger

Optimering af cash flow

CASH FLOW

For at beregne IRR , beregnes pengestrøm for hvert år, neddel ligningen i den mest granulære form for at få optimiza tionsvariabler til lineært program. Se ligning i figur 2:

Figur 2

R, C, O er funktioner i tid og område, og M er en engangsinvestering.

  • R – Indtægter
  • C – Bygningsomkostninger
  • O – Driftsomkostninger
  • M – Marketingomkostninger
  • T – Tid i år

INDTÆGTER (R )

Indtægter fra indkøbscentret kommer fra lejede enheder. Den samlede optjente lejeværdi er summen af ​​lejen fra alle enhederne, hvor lejen af ​​en enhed beregnes som enhedens areal ganget med lejeværdien pr. Enhedsareal. Lejeværdien pr. Enhed er forskellig fra butiktype til butiktype. Det er en faktor i enhedens kategori, salg, enhedens placering, størrelse, den gældende markedspris for lignende butikker i andre indkøbscentre. Ved hjælp af disse faktorer beregnes lejeprisen pr. Enhed for forskellige butikker, som igen bruges til at beregne den samlede leje.

Beregningen af ​​lejeprisen pr. Enhedsareal er et engangsjob. Hvert efterfølgende års leje øges med en eskaleringsrate, som er forskellig for forskellige enheder.

Derfor er indtægter en funktion af arealet.

KONSTRUKTIONSKOSTNAD (C)

Byggeomkostninger er en engangsinvestering, der kan fordeles over et par år. Det kan opdeles i to hovedsektioner: overbygning og underbygning. Overbygning er den opbyggede ydre ramme af bygningen, og underbygning er den del, der er konstrueret under jordoverfladen.

OVERBYGNING

Overbygningen er den del af en bygning, der er konstrueret over jorden niveau, og det tjener formålet med strukturens tilsigtede anvendelse. Det inkluderer søjler, bjælker, plader opad inklusive alle overflader, dør- og vinduesplaner, gulve, tagdækning, overligger og parapeter.

For visse dele af overbygningen, som er søjler, bjælker, plader, er prisen statisk uafhængigt af enhedstypeområdet. For vinduer, gulve, tagdækning, trapper kan prisen variere mellem enhedstyper. En biograf har brug for separat trappe og et ståldæk til at understøtte opholdsområdet. En fødevaredomstol har brug for yderligere fittings til gasledninger. Gulvomkostningerne kan variere fra enhed til enhed.

Derfor er overbygningsomkostningerne en funktion af arealet af enhedstypen.

UNDERSTRUKTUR

Underkonstruktionen er den lavere del af en bygning, der er konstrueret under jordoverfladen. Understrukturens funktion er overførsel af belastninger fra overbygningen til den underliggende jord. Så undergrunden er i direkte kontakt med bærende jord. Understrukturen involverer fod og sokkel i en bygning.

Omkostningerne til underkonstruktionen er uafhængig af enhedstypeområdet.

MARKEDSFØRING OG DRIFTSOMKOSTNINGER

Marketingomkostninger indkøbscentret er en engangsinvestering, der holdes til side baseret på demografi, størrelse og makroøkonomiske faktorer. Det er ikke en funktion af området.

Driftsomkostningerne afhænger af størrelsen på indkøbscentret og demografien. Det inkluderer vedligeholdelse, rengøring, el-regninger, personale- og sikkerhedsudgifter, forbrugsvarer. Disse omkostninger er uafhængige af enhedstypeområdet. Derfor er markedsføringsomkostningerne ikke en funktion af området.

Derfor vil det ikke påvirke slutproduktionen at tage dem ud af maksimeringsligningen.

Opdateret definition af CASH FLOW

Fjernelse af de statiske termer fra pengestrømsligningen, som ikke er en funktion af området, vil den resulterende ligning se ud som figur 3. Udvid termerne R og C i ligningen som en funktion af området. Enhedstypeområdet vil være optimeringsvariablerne i optimeringsligningen.

Figur 3

Ovenstående ligning er en funktion af indtægter (R) og byggeomkostninger (C),

– R er en funktion af Areal (x)

– C er en funktion af Areal (x)

OUTPUT

Diagrammet nedenfor repræsenterer området for forskellige enhedstyper før og efter optimering. Enhederne, der genererer mere omsætning, øges i størrelse. IRR genereret efter optimering er også steget fra 15,8 til 17,3. Maksimum- og minimumsgrænser for en enheds område fastlægges i samordning med forretningen. Ved at se på kortene kan det observeres, at arealet til apparater og madretter er blevet øget, og på samme tid for biograf og elektronik er det blevet reduceret. Dette vil resultere i en øget lejeindtægt til indkøbscentret og derved forbedre den samlede rentabilitet.

Figur 4 : Indledende områdefordeling
Figur 5: Optimeret områdefordeling

KONKLUSION

Ved hjælp af lineær optimering var vi i stand til at modulere områder i hver butik for at generere maksimal indtjening med minimale investeringer . Det blev observeret, at de samlede byggeomkostninger blev reduceret, og indtægterne blev øget sammenlignet med standard arealindgange. Det blev også observeret, at byggepriserne ikke nødvendigvis blev reduceret for alle enheder, men de butikker, der genererede større indtægter, blev tildelt mere areal. Dette resulterede i deres øgede byggeomkostninger, hvilket var som forventet.

LINKS

Billede – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *