New York City Real Estate i 4. kvartal 2019: Markedet er begyndt at nærme sig stasis efter et antal års tilbagegang

(6. jan 2020)

GETTY

Efterhånden som fjerde kvartal af 2019 bevæger sig mod et tæt, de toppe og dale, der karakteriserede året i New York Citys ejendomsmarked bliver endnu mere synligt i bakspejlet. Faktisk var der kun en top og en hel del dal! I løbet af første kvartal kæmpede markedet gennem lammelse for at generere et par transaktioner i løbet af de sidste uger; transaktionsvolumen accelererede enormt i andet kvartal i forventning om de øgede palæ- og overførselsskatter på transaktioner, der afsluttes efter 1. juli. Disse sidste uger i juni var toppen af ​​2019, hvor lukningsagenter administrerede 5 eller 6 lukninger hver dag, da alle skyndte sig at komme deres aftale blev lukket under ledningen, før hundreder af tusinder af dollars blev føjet til deres transaktionsomkostninger. Det tredje kvartal led tilsvarende; da alle de tilbud, der forventede en stigning i skatten, var skyndte sig at lukke inden juli, faldt transaktionsvolumenet. Og nu, når vi ser tilbage på fjerde kvartal, er markedet begyndt at nærme sig stasis efter et antal års tilbagegang med et større antal $ 4 millioner tilbud end i nogen december i de seneste år ( ifølge Olshan-rapporten ).

For at være klar er den stasis, der gradvist opnås på markedet, en pris, ikke volumen. Efter at have toppet i 2015/2016 har vores marked på Manhattan oplevet prisfald på mellem 15% og 25% afhængigt af enhedsstørrelse og kvarter. Mange priser, især priserne på større co-op-enheder, der opfattes som behov for opgraderinger, ligger nu på 2011-niveau, så meget som 25% under deres højeste niveau for få år tidligere. Lejlighedspriserne har gennemgået en lignende skæbne, især priserne i de midterste og højere ender over $ 5 millioner, skønt faldet er mindre faldende tættere på 15%. Denne forskel illustrerer det stadig mere tydelige kløft mellem co-op og ejerlejlighedværdier.

Mens lejligheder bestemt lider af overbygning, kontrasterer deres bekvemmelighed, flere bekvemmeligheder og lette køb dem endnu mere attraktivt med co-ops. Co-op Boards har på en uforklarlig måde fulgt nogen af ​​advarselstegnene på faldende komparative værdier. Med deres besværlige krav til bestyrelsespakke, hyppige afvisninger af bestyrelser og komplekse renoveringsregler driver disse samarbejdsbestyrelser i stigende grad potentielle købere i armene på de nye ejerlejligheder, hvor der ikke kræves renovering, og ejere kan svømme, træne, holde møder og spis – alt sammen uden nogensinde at forlade bygningen. Denne stivhed fra bestyrelsens side har en stejl pris fra medaktionærerne, da co-op-værdier fortsætter med at aftage i forhold til ejerlejligheder.

Percentiler repræsenterer den værdi, under hvilken en given procentdel af listerne i søgningen falder til prisen pr. Kvadratfod. Kilde: Perchwell

Da priserne stabiliserer sig på lavere niveauer, er købere begyndt at komme tilbage på markedet. Dette sker langsomt, så selvom fjerde kvartal ikke var stærkt med hensyn til hverken underskrevne kontrakter eller accepterede tilbud, føler vi en tø på markedet. Som det har været tilfældet i over et år nu, har nøglen til salg været sælgeres anerkendelse af den ændring, der er sket. Købere er for længe siden ophørt med at tilbyde tilbud på ejendomme, de opfatter som for dyre. Selvom mange sælgere stadig finder det svært at acceptere, har andre lært, at en ejendom, der er prissat til markedet, faktisk kan sælge hurtigt med flere tilbud. Selvom det fortsat er usandsynligt, at nogen ejendom vil handle over sin salgspris, har vi set et antal salg i fjerde kvartal, hvor handlen har været til eller tæt på, at stille priser, der var klart rimelige.

Mens mange købere overalt på markedet fortsat holder tilbage i den tro, at markedet skal falde yderligere, er der bevis for det modsatte. I 4. kvartal har mit firma [Warburg Realty] gennemført en række tilbud på ejendomme, der var mange måneder på markedet. Gennem en proces med prisfastsættelse og genmarkedsføring har en række af disse solgt til numre, der passer til nutidens realiteter.

Større efterspørgsel og mindre lagerbeholdning har dæmpet værditabet i Brooklyn, selvom centrum stadig er har sin andel af usolgte lejligheder. Men som på Manhattan har overambitiøs prisfastsættelse været markedets fjende. Især i Park Slope og Brooklyn Heights er rækkehuse til meget høje priser forsvundet, selvom mindre enheder og huse til bedre priser har været efterspurgt.

Byhus-prissegmenter | Kilde: Perchwell

Hvad forventer jeg for 2020? Jeg forventer, at et første kvartal er stærkere end det sidste kvartal i år eller første kvartal i 2019. Priserne vil være lavere, men transaktionerne skal flyde mere jævnt over hele markedet. Ny videresalgsbeholdning kommer på markedet i januar og februar, men ikke i enorm mængde. Hvis markedet faktisk fortsætter med at stabilisere sig, vil der sandsynligvis blive markedsført flere nye noteringer i andet kvartal, og dem, der er prissat godt og iscenesat attraktivt, skal sælges inden for 30 til 60 dage. Markedet vil aftage i løbet af tredje kvartal, som det gør hvert fjerde år, når opmærksomheden på præsidentløbet tager fart. Hvad angår fjerde kvartal, vil præsidentvalgets resultater påvirke markedsstabiliteten i New York, som det vil gøre over hele landet, men ikke nødvendigvis på samme måde.

Vi lever i interessante tider. Men selv i interessante tider er vi nødt til at bo et sted. Der er mange muligheder i New York for de kloge eller modige nok til at gribe dem. I dette kvartal begyndte markedet at dreje. Husk, at markedets bund kun nogensinde kan mærkes, når det først er passeret.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *