Realitní nemovitosti v New Yorku ve 4. čtvrtletí 2019: Trh se po několika letech poklesu začal blížit stagnaci

(6. ledna 2020)

GETTY

Jak se čtvrté čtvrtletí roku 2019 blíží ke konci, vrcholky a údolí, která charakterizovala rok v trh nemovitostí v New Yorku se s odstupem času ještě více zviditelní. Ve skutečnosti tam byl jen jeden vrchol a docela dost údolí! Během prvního čtvrtletí se trh během posledních týdnů probojoval paralýzou, aby vygeneroval několik transakcí; objem transakcí během druhého čtvrtletí enormně zrychlil v očekávání zvýšených daní z panství a převodu v důsledku uzavření transakcí po 1. červenci. Tyto poslední týdny v červnu byly vrcholem roku 2019, přičemž agenti uzavírající správu každý den řídili 5 nebo 6 uzavírání jejich transakce se uzavřela, než se k jejich transakčním nákladům přidaly stovky tisíc dolarů. Třetí čtvrtletí podle toho trpělo; protože všechny dohody očekávající vzestup daní se před červencem rychle uzavřely, objem transakcí klesl. A teď, když se ohlédneme zpět na čtvrté čtvrtletí, trh se po několika letech poklesu začal blížit stagnaci s větším počtem obchodů ve výši 4 milionů USD než v jakémkoli prosinci v posledních letech ( podle zprávy Olshana ).

Aby bylo jasné, stagnace, které se postupně na trhu dosahuje, je cena, nikoli objem. Po dosažení vrcholu v letech 2015/2016 zaznamenal náš trh na Manhattanu pokles cen mezi 15% a 25%, v závislosti na velikosti jednotky a sousedství. Mnoho cen, zejména cen u větších družstevních jednotek, u nichž se předpokládá, že vyžadují upgrade, je nyní na úrovni roku 2011, a to až o 25% méně než jejich maxima o několik let dříve. Ceny bytů prošly podobným osudem, zejména ceny na středních a vyšších úrovních nad 5 milionů dolarů, i když pokles je méně prudký, blíží se 15%. Tento rozdíl ilustruje stále jasnější rozdíl mezi hodnotami co-op a condominium.

Zatímco byty rozhodně trpí nadměrným budováním, jejich pohodlí, rozmanité vybavení a snadnost nákupu je stále atraktivnější oproti družstvům. Co-op Boards nevysvětlitelně neposlouchali žádný z varovných signálů klesajících srovnávacích hodnot. Díky svým obtížným požadavkům na balíček Board, častým odmítáním Boardu a komplexním pravidlům renovace tyto kooperativní rady čím dál tím více přivádějí potenciální kupce do náručí nových bytů, kde není nutná renovace, a majitelé mohou plavat, cvičit, pořádat schůzky a večeřet – vše bez opuštění budovy. Tato rigidita ze strany představenstev vyžaduje vysokou cenu od ostatních akcionářů, protože hodnoty spolupráce se v porovnání s kondominiemi stále snižují.

Percentily představují hodnotu, pod kterou dané procento výpisů ve vyhledávání klesá za cenu za čtvereční stopu. Zdroj: Perchwell

Jelikož se ceny stabilizují na nižších úrovních, kupující začali znovu vstupovat na trh. Děje se to pomalu, takže i když čtvrté čtvrtletí nebylo silné, pokud jde o podepsané smlouvy nebo přijaté nabídky, cítíme na trhu rozmrazení. Jak již více než rok platí, klíčem k prodeji bylo potvrzení prodejců o změně, ke které došlo. Kupující již dávno přestali nabízet nemovitosti, které považují za předražené. Ačkoli pro mnoho prodejců je stále těžké to přijmout, jiní se dozvěděli, že nemovitost, jejíž cena je uvedena na trh, může skutečně rychle prodat s několika nabídkami. I když je nepravděpodobné, že by se některá nemovitost obchodovala nad požadovanou cenou, ve čtvrtém čtvrtletí jsme zaznamenali řadu prodejů, kdy byly obchody na nebo blízko požadovaných cen, které byly zjevně spravedlivé.

Zatímco mnoho kupujících na celém trhu se i nadále drží zpět ve víře, že trh musí dále klesat, stále rostou důkazy o opaku. Během 4. čtvrtletí moje firma [Warburg Realty] uzavřela řadu obchodů s nemovitostmi, které byly na trhu mnoho měsíců. Prostřednictvím procesu přeceňování a opětovného marketingu se řada z nich prodala v počtech odpovídajících dnešní realitě.

Vyšší poptávka a méně zásob zmírnily ztrátu hodnoty v Brooklynu, ačkoli oblast v centru města stále má svůj podíl neprodaných bytů. Ale stejně jako na Manhattanu je nepřiměřená tvorba cen nepřítelem trhu. Obzvláště v Park Slope a Brooklyn Heights chátrají měšťanské domy za ukvapeně vysoké ceny, i když poptávka po menších jednotkách a levnějších domech zůstala.

Cenové segmenty městských domů | Zdroj: Perchwell

Co očekávám do roku 2020? Předpokládám, že první čtvrtletí bude silnější než v posledním čtvrtletí letošního roku nebo v prvním čtvrtletí roku 2019. Ceny budou nižší, ale transakce by na celém trhu měly plynout plynuleji. Nový inventář dalšího prodeje dorazí na trh v lednu a únoru, ale ne v enormním množství. Pokud se trh bude i nadále stabilizovat, bude ve druhém čtvrtletí pravděpodobně na trh uvedeno více nových seznamů a ty, které mají dobré ceny a atraktivní představení, by se měly prodat do 30 až 60 dnů. Trh se ve třetím čtvrtletí zpomalí, stejně jako každé čtyři roky, když se zvýší pozornost prezidentské rasy. Pokud jde o čtvrté čtvrtletí, budou výsledky prezidentských voleb ovlivňovat stabilitu trhu v New Yorku, stejně jako v celé zemi, i když ne nutně stejným způsobem.

Žijeme v zajímavých dobách. Ale i v zajímavých dobách musíme někde žít. V New Yorku existuje spousta příležitostí pro ty, kteří jsou dostatečně moudří nebo odvážní, aby se jich chopili. V tomto čtvrtletí se trh začal obracet. Pamatujte, že spodní část trhu je vnímatelná až poté, co prošla.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *