Optimalizace očekávané návratnosti v maloobchodě

(Shobhit Mishra) (8. září 2020)

Spoluautor: (Subarna Rana)

Optimalizace maloobchodních nemovitostí

Přemýšleli jste někdy, jak obchodní centra vydělávají peníze? V investičním modelu nákupního centra získává nákupní středisko svůj příjem z jednotek, které jsou pronajaty různým podnikům. Majitel obchodu platí měsíční nájem majiteli obchodního centra. Hodnota nájmu účtovaná do obchodu závisí na různých faktorech, jako je oblast, demografické údaje, typy obchodů, tržby, převládající sazba nájemného na trhu.

Ale počáteční investice provedená majitelem obchodního centra je ve srovnání s ním poměrně velká k výnosům z pronájmu generovaným každý rok po odečtení výdajů, investic a návratnosti investic (ROI), které jsou rozloženy na časové období, obvykle více než 2 roky. Za účelem měření návratnosti v těchto druzích scénářů se podniky při hodnocení ziskovosti investic spoléhají na klíčový parametr označovaný jako IRR (Internal Rate of Return).

Náklady spojené s nákupními středisky lze obecně rozdělit na 3 kategorie: stavební náklady, provozní náklady a náklady na marketing. Stavební a provozní náklady jsou faktorem oblasti, zatímco marketingové náklady mohou mít pevnou hodnotu. To tedy tvoří základ pro nalezení optimální investice manipulací s těmito pákami nákladů.

Poznámka k IRR

IRR se používá k měření výkonu firmy, která má nepřetržitý peněžní tok rozložený na určité časové období. Podniky jako hotely, nákupní střediska a bytové komplexy používají tento koncept k určení ziskovosti investice.

Interní míra návratnosti (IRR) je měřítkem návratnosti investice. Pojem interní označuje skutečnost, že výpočet vylučuje vnější faktory, jako je bezriziková sazba, inflace, náklady na kapitál nebo různá finanční rizika. Také se tomu říká diskontovaná míra návratnosti peněžních toků.

Proč optimalizovat?

Výpočet IRR je založen na peněžních tocích každého roku. Peněžní tok jakéhokoli podniku je založen na výnosech (příliv hotovosti) a investování (odliv hotovosti). Příliv hotovosti je příjem z pronájmu generovaný z obchodů. Odliv hotovosti je rozdělen na CAPEX a OPEX. CAPEX jsou náklady spojené s rozvojem obchodního centra, které zahrnuje výstavbu budov, parkování a interiérů. Jedná se o počáteční investice, jejichž objem je značně rozložen do časového období, obvykle mezi 2 a 5 lety. OPEX jsou provozní náklady nebo průběžné náklady potřebné k údržbě obchodního centra, jako je spotřební materiál, plat zaměstnanců, zabezpečení, úklid , služby a údržba. Toto jsou provozní náklady.

Kvůli tvrdé konkurenci na trhu musí podniky optimalizovat své zisky snížením OPEX a CAPEX, zatímco zvýšení výnosů. Jelikož se tato optimalizace provádí na počátku investice, poskytne tato technika také představu o očekávané návratnosti, které může podnik dosáhnout. Optimalizace čistých peněžních toků proto maximalizuje ziskovost podniku.

Metodika

Aby se maximalizovala IRR, je v rovnici maximalizován pojem CF (Cash Flow). Protože časové období, pro které musíme maximalizovat IRR, není pevné, bude rovnice IRR upravena pokaždé, když změníme časové období v rovnici, což vyústí v novou optimalizační rovnici. Proto místo IRR optimalizujeme čistý peněžní tok. Čistý peněžní tok se počítá jako peněžní tok mínus peněžní tok, kde peněžní tok je výnos generovaný po odečtení daní a výdajů a peněžní tok je stavební cena.

Obrázek 1

1. Náklady na stavbu: Rozdělte náklady na stavbu na nejpodrobnější úrovni, od vývoje různých typů jednotek, jako je kino, food court, maloobchod, další obchody, se náklady na stavbu stávají funkcí oblasti.

2. Provozní náklady: Provozní náklady většinou závisí na velikost obchodního centra. Zabývá se bezpečností, údržbou, elektřinou a dalšími každodenními činnostmi. Je to faktor celkové velikosti nákupního centra.

3. Náklady na marketing: Náklady na marketing nejsou faktorem oblasti, proto je třeba je odstranit tato cena z naší IRR rovnice neovlivní konečný výsledek.

4. Výnosy: Výnosy se počítají jako součet nájemného z každého obchodu se základním vzorcem nájem na jednotku plochy * celková plocha.

5. Faktory, které jsou funkcí oblasti, budou při změně oblasti proměnlivé. .

6. Formulujte rovnici peněžních toků z hlediska oblasti

CF = Výnosy – Stavební náklady – Provozní náklady – Marketingové náklady

Optimalizace peněžních toků

CASH FLOW

Za účelem výpočtu IRR , vypočítá se peněžní tok pro každý rok, rozdělte rovnici v nejpodrobnější formě a získejte optimalizaci proměnné pro lineární program. Viz rovnici na obrázku 2:

Obrázek 2

R, C, O jsou funkce času a oblasti a M je jednorázová investice.

  • R – výnosy
  • C – Stavební náklady
  • O – provozní náklady
  • M – marketingové náklady
  • T – čas v letech

PŘÍJMY (R )

Příjmy z nákupního centra budou pocházet z pronajatých jednotek. Celková vydělaná hodnota nájmu bude součtem nájemného ze všech jednotek, kde se nájemné jednotky vypočítá jako plocha jednotky vynásobená hodnotou nájmu na jednotku plochy. Hodnota výpůjčky na jednotku se u jednotlivých typů obchodů liší. Je to faktor kategorie jednotky, prodeje, umístění jednotky, velikosti, převládající tržní ceny u podobných obchodů v jiných nákupních centrech. Pomocí těchto faktorů se vypočítá sazba nájemného na jednotku plochy pro různé obchody, která se zase použije k výpočtu celkového nájemného.

Výpočet sazby pronájmu na jednotku plochy je jednorázová práce. Nájemné za každý následující rok se zvyšuje o míru eskalace, která je u různých jednotek odlišná.

Proto jsou příjmy funkcí oblasti.

STAVEBNÍ NÁKLADY (C)

Stavební náklady jsou jednorázovou investicí, kterou lze rozdělit na několik let. Lze jej rozdělit na dvě hlavní části: nadstavbu a spodní konstrukci. Nadstavba je zastavěný vnější rám budovy a spodní stavba je část postavená pod úrovní terénu.

NADVĚSTÍ

Nadstavba je část budovy, která je postavena nad zemí úrovni a slouží účelu zamýšleného použití konstrukce. Zahrnuje sloupy, nosníky, desky nahoru včetně všech povrchových úprav, plány dveří a oken, podlahy, střešní krytiny, překlady a parapety.

U některých částí nástavby, které jsou sloupy, nosníky, desky, je cena statická bez ohledu na oblast typu jednotky. U oken, podlah, střešních krytin, schodišť se náklady mohou u různých typů jednotek lišit. Kino bude potřebovat samostatné schodiště a ocelovou palubu, která podepře posezení. Potravinový dvůr bude potřebovat další armatury pro plynovody. Cena podlahy se u jednotlivých jednotek může lišit.

Náklady na nadstavbu jsou tedy funkcí oblasti typu jednotky.

SUBSTRUKTURA

Spodní konstrukce je nižší část budovy, která je postavena pod úrovní terénu. Funkcí spodní konstrukce je přenos zatížení z nástavby do podkladní půdy. Spodní konstrukce je tedy v přímém kontaktu s nosnou půdou. Spodní konstrukce zahrnuje základ a podstavec budovy.

Náklady na spodní konstrukci jsou nezávislé na oblasti typu jednotky.

MARKETINGOVÉ A PROVOZNÍ NÁKLADY

Marketingové náklady pro nákupní centrum je jednorázová investice, která je ponechána stranou na základě demografických údajů, velikosti a makroekonomických faktorů. Není to funkce oblasti.

Provozní náklady závisí na velikosti obchodního centra a demografických údajích. Zahrnuje údržbu, čištění, účty za služby, výdaje na zaměstnance a bezpečnost, výdaje na spotřební materiál. Tyto náklady jsou nezávislé na oblasti typu jednotky. Náklady na marketing tedy nejsou funkcí oblasti.

Proto jejich vyjmutí z maximalizační rovnice nebude mít vliv na konečný výstup.

Aktualizovaná definice CASH FLOW

Odstraněním statických členů z rovnice peněžních toků, které nejsou funkcí oblasti, bude výsledná rovnice vypadat jako na obrázku 3. Rozbalte členy R a C v rovnici jako funkci oblasti. Oblast typu jednotky bude optimalizačními proměnnými v optimalizační rovnici.

Obrázek 3

Výše ​​uvedená rovnice je funkcí výnosů (R) a stavebních nákladů (C),

– R je funkcí oblasti (x)

– C je funkcí Plocha (x)

VÝSTUP

Níže uvedený graf představuje oblast různých typů jednotek před a po optimalizaci. Jednotky generující větší výnosy se zvětšují. Rovněž IRR generovaná po optimalizaci se zvýšila z 15,8 na 17,3. Maximální a minimální hranice oblasti jednotky jsou pevně stanoveny v koordinaci s obchodem. Při pohledu na grafy lze pozorovat, že byla zvětšena plocha pro jednotky oblečení a potravin, a současně pro kino a elektroniku. To povede ke zvýšení výnosů z pronájmu obchodního centra, čímž se zlepší celková ziskovost.

Obrázek 4 : Počáteční distribuce oblasti
Obrázek 5: Optimalizovaná distribuce oblasti

ZÁVĚR

Pomocí lineární optimalizace jsme byli schopni modulovat oblasti každého obchodu, abychom generovali maximální výnosy s minimálními investicemi . Bylo zjištěno, že celkové stavební náklady byly sníženy a výnosy zvýšeny ve srovnání se vstupy standardní oblasti. Bylo také zjištěno, že ne nutně byly stavební náklady sníženy pro všechny typy jednotek, ale obchodům, které generovaly vyšší příjmy, bylo přiděleno více plochy. To mělo za následek jejich zvýšené stavební náklady, které byly podle očekávání.

LINKY

Obrázek – https: //in.pinterest .com / pin / 437623288773075042 /

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *